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土地財(cái)產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)古老、傳統(tǒng)的權(quán)利，在當(dāng)前人多地少、用地緊張的現(xiàn)代社會(huì)，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)與社會(huì)多元價(jià)值的沖突成為現(xiàn)代法律制度亟待解決的矛盾。本文通過系統(tǒng)梳理農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的歷史變遷，闡釋農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的理論，提出我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)體系化實(shí)現(xiàn)的路徑、機(jī)制、對(duì)策。

復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院，副教授，研究方向：經(jīng)濟(jì)法，在《南京大學(xué)學(xué)報(bào)》、《江蘇高教》等刊物發(fā)表論文十余篇。聯(lián)系方式：13851798142.電子郵箱：zhusong@fudan.edu.cn我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)體系化實(shí)現(xiàn)的路徑、機(jī)制、對(duì)策。

緒論1
一、選題背景1
二、研究意義3
（一）理論意義3
（二）實(shí)踐意義4
三、文獻(xiàn)綜述4
（一）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述4
（二）國外文獻(xiàn)綜述6
（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀評(píng)述7
四、研究方法9
五、研究框架10
六、相關(guān)概念11
（一）農(nóng)民11
（二）土地12
（三）財(cái)產(chǎn)權(quán)13
第一章農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的歷史梳理15
一、域外農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)理論的萌發(fā)與演變15
（一）古希臘羅馬時(shí)期農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的起源15
1、土地私有制的產(chǎn)生與農(nóng)民權(quán)利15
2、土地權(quán)利的興起與農(nóng)民權(quán)利17
3、古希臘羅馬時(shí)期農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)17
（二）中世紀(jì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的萌發(fā)18
1、日耳曼法制的瓦解與農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)19
2、中世紀(jì)英國土地保有制與農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)20
3、中世紀(jì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)22
（三）近代農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的流變23
1、近代英國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的流變23
2、近代美國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的流變26
3、近代西方其他國家土地私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的啟蒙與發(fā)展29
4、近代西方農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)31
（四）現(xiàn)代西方國家農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)32
1、現(xiàn)代英國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)32
2、現(xiàn)代法國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)33
3、現(xiàn)代德國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)36
4、現(xiàn)代美國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)37
5、現(xiàn)代西方國家農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)39
二、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)展的歷史梳理40
（一）我國古代農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)狀況考察40
1、土地國有時(shí)代41
2、土地私有時(shí)代42
3、土地國有復(fù)興時(shí)代43
4、土地私有制確立時(shí)代43
（二）我國近現(xiàn)代土地所有制的發(fā)展概述45
（三）新中國成立后我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)考察46
1、農(nóng)村土地私有制時(shí)期（1949年～1956年）46

2、農(nóng)村土地人民公社所有時(shí)期（1956年～1978年）48

3、農(nóng)村土地集體所有時(shí)期（1978年～至今）50

三、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)確立的意義56
（一）我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)確立的法律意義56
1、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確立具有權(quán)利宣誓意義56
2、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確立為下一步農(nóng)業(yè)土地法律改革提供方向57
3、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確定對(duì)農(nóng)民主體本身的法律意義57
（二）我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)確立的政治意義59
1、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確立對(duì)我國戶籍制度改革的意義59
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確立完善了我國社會(huì)保障制度60
3、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確立促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展60
（三）我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)確立的經(jīng)濟(jì)意義61
1、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確定能夠促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的完整61
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確立能夠促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的提高61
3、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的確定能夠降低交易成本62
第二章農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的理論與價(jià)值63
一、產(chǎn)權(quán)理論63
（一）產(chǎn)權(quán)權(quán)能理論63
1、馬克思土地產(chǎn)權(quán)理論與農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)63
2、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界產(chǎn)權(quán)權(quán)能理論與農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)65
3、產(chǎn)權(quán)權(quán)能理論對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的啟示68
（二）產(chǎn)權(quán)效率理論69
1、馬克思產(chǎn)權(quán)效率理論69
2、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)權(quán)效率理論70
3、產(chǎn)權(quán)效率理論與農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)71
（三）地租理論73
1、地租理論的流變73
2、地租理論對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的啟示74
二、財(cái)產(chǎn)權(quán)平等理念75
（一）財(cái)產(chǎn)權(quán)平等理念75
1、財(cái)產(chǎn)權(quán)平等是實(shí)現(xiàn)人權(quán)的基本保障75
2、財(cái)產(chǎn)權(quán)平等是憲法的基本原則76
3、財(cái)產(chǎn)權(quán)平等是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求77
（二）我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀78
1、起點(diǎn)不平等79
2、利益分配不平等79
3、利益增值機(jī)制不平等80
（三）農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)平等的內(nèi)涵80
1、財(cái)產(chǎn)權(quán)起點(diǎn)平等81
2、財(cái)產(chǎn)權(quán)交換平等82
3、財(cái)產(chǎn)權(quán)結(jié)果平等83
三、財(cái)產(chǎn)權(quán)行使理論85
（一）財(cái)產(chǎn)權(quán)自由行使理念85
1、財(cái)產(chǎn)權(quán)自由行使之價(jià)值85
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)自由行使之理論學(xué)說86
3、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)自由行使之前提條件90
（二）財(cái)產(chǎn)權(quán)適度限制理念94
1、財(cái)產(chǎn)權(quán)適度限制之價(jià)值95
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)適度限制之理論學(xué)說97
3、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)適度限制之法律呈現(xiàn)100
第三章我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)體系化實(shí)現(xiàn)103
一、現(xiàn)行法框架下我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)體系103
（一）我國現(xiàn)有農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的理論種類103
1、用益物權(quán)104
2、擔(dān)保物權(quán)107
3、成員權(quán)108
（二）我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律屬性109
1、公私權(quán)屬性109
2、家庭權(quán)屬性112
3、社會(huì)保障性114
（三）我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的權(quán)能解析115
1、占有使用權(quán)115
2、有限的收益權(quán)115
3、有限的處分權(quán)116
二、現(xiàn)行我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)能體系之弊病117
（一）農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)殘缺不全117
1、權(quán)利主體不明117
2、權(quán)利內(nèi)容模糊120
3、權(quán)利客體不穩(wěn)定123
（二）農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)效率低下124
1、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)不暢124
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)取得缺乏制度規(guī)范128
3、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)退出機(jī)制不完善130
（三）農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)公平缺失132
1、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)功能性弱化132
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的差異性134
3、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)身份性色彩濃厚135
三、新型我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)之應(yīng)然要素137
（一）未來利益之考量138
1、農(nóng)地土地發(fā)展權(quán)的確立與歸屬138
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)繼承權(quán)的確認(rèn)與歸屬141
（二）流轉(zhuǎn)利益之考量143
1、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)利益的內(nèi)容143
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)則建立144
（三）利用利益之考量147
1、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的行使147
2、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)出租權(quán)的行使148
第四章我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的實(shí)踐方式及評(píng)價(jià)151

一、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的類型分析151
（一）立法政策梳理151
1、宅基地使用權(quán)151
2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)153
3、集體建設(shè)用地使用權(quán)154
（二）權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式155
1、轉(zhuǎn)讓156
2、轉(zhuǎn)包156
3、出租157
4、互換157
5、入股158
6、抵押159
二、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的實(shí)踐模式160
（一）成都模式——城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，確權(quán)賦能160
1、改革背景160
2、模式特點(diǎn)161
（二）重慶模式——注重創(chuàng)新，形式新穎166
1、改革背景166
2、模式特點(diǎn)167
3、具體做法169
（三）廣東模式——三權(quán)分置，股權(quán)改革172
1、改革背景172
2、模式特點(diǎn)173
3、具體做法175
（四）浙江模式——自下而上，市場(chǎng)導(dǎo)向178
1、改革背景178
2、模式特點(diǎn)179
3、具體做法180
四、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的模式評(píng)價(jià)182
（一）試點(diǎn)模式共性特點(diǎn)分析182
1、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)趨向企業(yè)制經(jīng)營(yíng)主體182
2、政府在農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)中主導(dǎo)作用183
3、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)趨向產(chǎn)權(quán)明晰184
（二）試點(diǎn)模式主要問題分析184
1、農(nóng)民權(quán)益保障的實(shí)現(xiàn)184
2、政府主導(dǎo)與市場(chǎng)引導(dǎo)的沖突185
3、農(nóng)民參與程度不高186
（三）結(jié)論187
1、重視市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用187
2、充分尊重農(nóng)民自主權(quán)188
3、建構(gòu)完整的農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)189
第五章我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的配套制度191
一、我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)登記制度191
（一）現(xiàn)行法框架下我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)定191
1、登記權(quán)利類型191
2、登記法律效力192
3、登記法律程序193
（二）農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)登記的法律功能194
1、產(chǎn)權(quán)保護(hù)作用194
2、維護(hù)交易安全195
3、提高交易效率196
（三）我國農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)登記制度的困境及出路197
1、確權(quán)困難197
2、登記效力不統(tǒng)一198
3、登記各方主體意愿不強(qiáng)烈199
二、我國農(nóng)村土地增值收益分配機(jī)制200
（一）農(nóng)村土地增值收益分配的制度現(xiàn)狀201
1、土地增值收益的概念及分類201
2、不同主體間分配的狀況202
3、土地增值收益與土地征收的關(guān)系204
（二）農(nóng)村土地增值收益分配的制度困境205
1、地方政府與中央政府之間的利益失衡205
2、農(nóng)民征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理205
3、農(nóng)村土地征收程序亟待完善206
（三）農(nóng)村土地增值收益分配的制度建構(gòu)207
1、重構(gòu)農(nóng)村土地征收補(bǔ)償機(jī)制207
2、建立兼顧效率與公平的利益分配機(jī)制209
三、我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)212
（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)設(shè)立的必要性212
1、有利于農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)212
2、有利于農(nóng)村土地征收需求的降低212
3、有利于遏制城市規(guī)模的惡性擴(kuò)張213
4、有利于農(nóng)村資源要素資源有效配置213
（二）我國各地農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的實(shí)踐總結(jié)214
1、產(chǎn)權(quán)交易種類混亂214
2、土地產(chǎn)權(quán)交易缺乏統(tǒng)一規(guī)范215
（三）我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)構(gòu)建的前提要件216
1、明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的法律性質(zhì)216
2、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)216
3、注重發(fā)揮政府監(jiān)督作用217
（四）我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的必備要素218
1、交易內(nèi)容218
2、交易程序219
3、中介組織的服務(wù)內(nèi)容220
四、我國農(nóng)村住房保障制度221
（一）我國農(nóng)民住宅法律保障的現(xiàn)實(shí)考察221
1、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致農(nóng)民住宅權(quán)保障落空221
2、執(zhí)法人員漠視農(nóng)民住宅所有權(quán)222
3、農(nóng)民因貧困喪失房屋實(shí)際占有222
4、農(nóng)民因自然災(zāi)害無家可歸223
5、征收法律制度不完善223
（二）農(nóng)民住宅法律保障制度在各國的表現(xiàn)223
1、美國農(nóng)民住宅法律保障制度及政策223
2、英國農(nóng)民住宅法律保障制度及政策224
3、日本農(nóng)村住房保障政策及其實(shí)踐226
（三）我國農(nóng)民住宅保障法律具體制度的構(gòu)建227
1、確立農(nóng)民為住宅權(quán)的主體227
2、通過立法完善農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的平等地位227
3、將農(nóng)民納入我國住房保障法律體系中228
結(jié)語230
參考文獻(xiàn)232
致謝244
攻博期間學(xué)術(shù)成果簡(jiǎn)介246