為適應房地產企業對土地增值稅政策的深度解讀及稅收籌劃的需求，我們編寫了這本《陽光財稅叢書：土地增值稅籌劃實戰》。《陽光財稅叢書：土地增值稅籌劃實戰》根據最新頒布的土地增值稅政策，從稅款計算、預繳與清算、稅收籌劃、稅務稽查等視角全面講解土地增值稅的納稅申報、節稅技巧，同時輔之以經典的稅收實戰案例，挖掘行業特色，具有較高的權威性和實用性，是房地產企業依法納稅、科學理財的得力助手。
本書注重實務操作，適合房地產企業總裁、財務總監和會計主管閱讀，同時也可作為財稅研究人員的參考讀物。
解密清算如何突破土地增值稅清算困境，如何實現房地產項目完美收官？《陽光財稅叢書：土地增值稅籌劃實戰》涵蓋土地增值稅3種征收方式、10大納稅技巧，100個精典案例，揭秘項目清盤操作實務，為房地產高管輕松掌控稅收奠定堅實基礎。
蔡昌，著名財稅專家，中央財經大學稅務學院稅務管理系主任，中國第一位稅務會計與稅務籌劃方向博士，中國社會科學院經濟學博士后，《陽光財稅叢書》編委會主任，創立“稅收籌劃八大規律”，是國內稅收籌劃領域的領軍人物，中央財經大學MBA、MPACC《稅收籌劃》課程主講教授，北京大學、清華大學、上海交通大學、中山大學財務總監班客座教授。兼任北京中經陽光稅收籌劃事務所首席專家，北京匯泰鵬輝稅務師事務所顧問，享有“稅收籌劃界的丹青妙手”之盛譽。主持中國博士后科學基金項目《和諧社會下的稅收契約優化問題研究》，在《人民日報》、《稅務研究》發表文章100余篇，出版著作30余部，作品入選《中華文庫》、《中國會計年鑒》、《中國財政金融大典》等國家文庫。
第一編 土地增值稅制度
第一章 土地增值稅政策解析
一、土地增值稅的發展歷程與作用
二、土地增值稅的一般規定
三、免征土地增值稅的規定
四、不征土地增值稅的范圍
第二章 應稅收入和扣除項目的確認
一、轉讓房地產取得的收入類型
二、收入的確認
三、扣除項目
四、扣除項目的特殊情況處理
第三章 土地增值稅的計算與申報繳納
一、土地增值稅增值額
二、土地增值稅稅率
三、應納稅額的計算方法
四、土地增值稅分類計算
五、納稅申報
第四章 土地增值稅預征
一、土地增值稅預征概念
二、預征范圍
三、預征要求
四、地方政策
五、預征額計算
六、特殊情況處理
第五章 土地增值稅核定征收
一、核定征收的概念
二、核定征收的條件
三、核定征收稅率
四、核定征收計算
五、核定征收審批流程
第二編 土地增值稅清算操作
第六章 土地增值稅清算政策
一、政策要求
二、風險分析
三、當前的困境
四、影響因素分析
第七章 清算要求與程序
一、各方責任
二、清算方式
三、清算手續時限
四、計稅單位
五、清算前管理
六、清算流程
七、申報資料
八、特殊情況
第八章 土地增值稅清算技巧
一、計算單位的選擇
二、代收費用計稅方式的選擇
三、清算后再轉讓的計繳
四、成片開發，分塊銷售的計繳
五、竣工前整體銷售的計繳
六、轉讓土地
七、個人轉讓住房
八、不同拆遷補償方式
九、補退房款的處理
十、清算時稅款的補繳
第九章 清算項目的審核鑒證
一、準入條件
二、資料提交
三、鑒證終止
四、鑒證報告
五、土地增值稅清算鑒證報告范例
第十章 土地增值稅清算審核
一、目前清算審核工作的難點
二、清算審核內容
三、取得土地使用權所支付的金額審核要點
四、房地產轉讓收入的審核
……
第三編 土地增值稅籌劃實務
第四編 土地增值稅稽查實務
附錄A 土地增值稅清算相關表格
附錄B 現行有效的土地增值稅政策一覽
附錄C 土地增值稅清算管理規程及鑒證準則
參考文獻
四、房地產轉讓收入的審核
（一）收入審核程序
（1）取得或編制房產銷售分戶明細表、未售房明細表，銷售分戶明細表項目至少應包括：序號、樓編號、房號、銷售時間、銷售面積、銷售單價、銷售收入、同期同類平均單價、審核確認面積、審核確認收入、土地增值稅預征率、土地增值稅預征額、類型等。
（2）取得房管局房產可銷售面積測繪批復（或有資質中介機構出具的測繪報告），核對測繪批復（或測繪報告）與銷售分戶明細表、未售房明細表面積是否相符。
（3）取得銷售發票存根聯（包括銷售、預售）、房管部門網上備案登記資料，隨機抽取商品房銷售合同，與測繪批復（或測繪報告）、銷售分戶明細表核對，確認銷售分戶明細表中銷售時間、銷售面積、銷售單價、銷售收入是否正確。
（4）審核銷售分戶明細表，確認是否存在銷售價格明確偏低且無正當理由的情況，尤其應關注關聯交易、非貨幣性交易。
（5）取得未售房明細表，到商品房所在地現場、商品房售樓處進行核實，確認是否存在已售房未確認收入的情況。
（二）收入審核焦點
1.審核收入確認的完整性房地產轉讓收入不僅是指買賣或交易雙方的成交價，還應包括稅務機關根據評估價格確定的收入。按照財務制度的規定，房地產開發企業在房產銷售實現確認收入時應當記人“主營業務收入”科目。因此，在確定收入時重點審核企業相關的經濟收益是否全部結轉在收入里面。同時還應注意納稅人相關的賬務處理，防止收入確定的遺漏。應特別關注往來賬以及“營業外支出、固定資產清理、資本公積、待處理財產損益”等科目，防止企業以房抵押、以房屋進行交換其他資源等。
……
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