本在梳理北京城市更新的歷史脈絡基礎上, 總結首都北京城市更新政策的邏輯演變以及城市更新取得的成就與經驗。基于英國倫敦、日本東京、德國柏林和法國巴黎等首都城市的城市更新經驗, 從產業、空間、規模、分配、市場和治理等角度, 構建了首都型城市更新的理論邏輯。搭建了首都城市更新模式的總體框架, 框架內容包括首都城市更新面臨的挑戰與特色需求、內容體系和實施體系, 實施體系包含目標、動力、功能、空間、投融資、科技、治理和保障等體系。
總序 i
前言 iii
第一部分 總論篇
第一章 緣起：城市發展規律與城市更新 3
第一節 城市更新是全球城市生命周期的必經階段 4
第二節 城市更新是中國城鎮化“下半場”的主戰場 11
第三節 城市更新是首都世界*大都市圈的新征程 15
第二章 順勢：首都城市更新的理論邏輯 19
第一節 減量發展：首都城市更新的功能邏輯 20
第二節 空間再造：首都城市更新的空間邏輯 24
第三節 街區共生：首都城市更新的共享邏輯 30
第四節 產權重置：首都城市更新的制度邏輯 36
第五節 價值倍增：首都城市更新的市場邏輯 40
第六節 多元共治：首都城市更新的治理邏輯 42
第三章 目標：首都特色城市更新總體框架 48
第一節 新時代首都城市更新的挑戰與要求 48
第二節 首都城市的首都功能特色需求 55
第三節 新時代首都城市更新的內容體系 60
第四節 面向未來的首都城市更新實施體系 65
第二部分 經驗篇
第四章 合道：首都城市更新的偉大成就 73
第一節 問道：首都城市更新簡史 73
第二節 論道：新時代首都城市更新的總體成就 83
第三節 行道：涌現了一批城市更新的優秀案例 87
第四節 證道：微利可持續的首都城市更新樣本 90
第五節 悟道：彰顯時代特色的首都城市更新理論體系 97
第六節 尋道：首都城市更新存在的問題 104
第五章 引擎：搭建首都城市更新動力體系 107
第一節 首都城市更新主體構成 108
第二節 首都城市更新驅動力的演變 110
第三節 首都城市更新的雙引擎模型 111
第六章 產業：首都特色城市更新活力之源 116
第一節 城市更新推進首都核心功能優化 117
第二節 升級傳統業態支撐首都核心功能 119
第三節 完善配套提升老舊城區的承載力 120
第四節 釋放文化活力彰顯首都文化自信 123
第七章 共贏：首都特色城市更新的空間統籌 126
第一節 街區統籌：重塑城市更新空間單元 127
第二節 交通引導：推動存量資源提質增效 135
第三節 重點帶動：完善老城地區功能配套 137
第四節 點式更新：有序推進單項項目更新 140
第八章 價值：首都特色城市更新投融資體系 144
第一節 首都城市更新的資本需求 145
第二節 首都城市更新的資本條件 148
第三節 首都城市更新的融資路徑 150
第四節 首都城市更新的價值再造 157
第九章 支撐：首都特色城市更新的科技體系 160
第一節 規劃管理技術創新賦能城市更新 161
第二節 基礎數據有效支撐城市精準更新 163
第三節 創新工程技術助力城市精細更新 165
第十章 協同：首都特色城市更新的治理體系 170
第一節 剖析治理痛點：首都城市更新治理現存問題 171
第二節 優化治理結構：共建共治共享統籌各方利益 173
第三節 創新治理方法：多管齊下豐富更新治理路徑 174
第四節 暢通治理運行：多路徑推動城市更新高效治理 176
第三部分 案例篇
第十一章 鐘鼓樓俯瞰街區綜合治理提升項目 181
第一節 案例背景 181
第二節 主要做法 182
第三節 主要成效 184
第四節 問題與建議 186
第十二章 法源寺歷史文化街區更新項目 187
第一節 案例背景 188
第二節 主要做法 189
第三節 主要成效 200
第四節 問題與建議 201
第十三章 真武廟租賃置換項目 203
第一節 案例背景 203
第二節 主要做法 204
第三節 主要成效 205
第四節 問題與建議 207
第十四章 崇雍大街街區更新與綜合整治提升項目 209
第一節 案例背景 209
第二節 主要做法 210
第三節 主要成效 215
第四節 問題與建議 216
第十五章 石油共生大院項目 217
第一節 案例背景 217
第二節 主要做法 218
第三節 主要成效 220
第四節 問題與建議 220
第十六章 北京小微城市公共空間改造提升的探索與實踐 222
第一節 案例背景 223
第二節 主要做法 223
第三節 主要成效 226
第四節 問題與建議 228
第四部分 借鑒篇
第十七章 英國：城市更新讓倫敦成為全球典范城市 233
第一節 城市更新歷程 233
第二節 典型案例 237
第三節 經驗啟示 245
第十八章 日本：城市更新讓東京持續保持競爭力 247
第一節 城市更新歷程 248
第二節 典型案例 251
第三節 更新模式 256
第四節 經驗啟示 257
第十九章 德國：城市更新讓柏林更加可持續發展 260
第一節 城市更新歷程 261
第二節 典型案例 264
第三節 經驗啟示 267
第二十章 法國：城市更新讓巴黎重塑城市吸引力 269
第一節 城市更新歷程 269
第二節 典型案例 273
第三節 經驗啟示 277
第五部分 對策篇
第二十一章 首都特色城市更新的政策體系 281
第一節 首都城市更新制度演進及存在的問題 282
第二節 建構首都城市更新的法治體系 284
第三節 建構首都城市更新的激勵體系 287
第四節 建構首都城市更新的協同體系 292
第一部分總論篇
第一章緣起：城市發展規律與城市更新
城市是國家和地區乃至世界經濟的重要組成部分，是人類社會經濟文化發展到一定時期的產物，城市的發展又有力地推動了人類經濟社會的發展。城市是人類為滿足自身生存和發展需要而創建的，融合了自然環境和人工環境，城市的產生和發展都來自人的需要，這種需要成為人創建和發展城市的根本動力。世界城市化的進程大致經歷了三個階段：一是工業革命時期。早期城市因生產力水平不高，可提供城市居民需要的農副產品數量有限，所以城市發展受到限制，這個階段延續的時間最長，城市人口增長緩慢。二是工業社會時期。18世紀中葉開始，在工業革命的浪潮中，城市發展快、變化巨大，工業化帶動城市化，近代城市化已成為世界城市體系的發展特點。三是存量更新為主旋律的后工業時期。第二次世界大戰（簡稱二戰）后，城市化開始形成世界規模，發展中國家經濟得到發展，加快了世界城市化進程，已成為當今世界城市化的主體①。縱觀世界各國城市化的演進過程，城市的發展普遍具有一般規律，如城市化以經濟發展為基礎；大都市區被認定為城市發展的高級階段；城市化發展空間布局呈梯度模式；城市化進程具有顯著階段性；城市化經歷城市功能日趨完善，承載能力不斷提高，從城鄉分離、城鄉對立到城鄉統籌到城鄉一體化的過程，由粗放型增長向集約型增長轉變等。當前，我國城市的發展已經進入了集約化、高質量發展的新時期，城市發展迎來新一輪的洗禮和結構演進。為更好地提升城市品質和發展水平，迫切需要在重新認識和審視城市發展規律的基礎上，認知在城市化進入穩定發展階段之后的城市更新本質和規律。
第一節城市更新是全球城市生命周期的必經階段
“生命周期”最早是生物學領域中的術語，指具有生命現象的有機體從出生、成長到成熟衰老直至死亡的整個過程。生命周期理論最早在20世紀30年代由希爾（R.Hill）和漢森（Handsome）提出，保羅 赫塞（Paul Hersey）與肯尼斯 布蘭查德（Kenneth Blanchard）在其基礎之上做了進一步的發展與延伸。一般生命周期分為出生、成長、成熟和衰退四個階段，后被廣泛應用于經濟學、管理學理論，并被擴展到企業和產業等諸多領域。城市作為一個生命有機體，也同樣適用于生命周期理論。城市生命周期包括興起、發展、繁榮和衰落四個階段，為了扭轉城市發展由繁榮階段向衰落階段轉變，城市更新成為城市生命周期的一個重要階段。從國內城市發展實踐來看，城市更新被視為一種不斷改善城市建成區空間形態和功能的有效手段。目前國內對于城市更新的研究主要集中在規劃和建筑領域，主要關注城市更新和發展的宏觀背景和投資規模等。不同于發達經濟體早在二戰后便開始的城市更新浪潮，我國真正的城市更新始于改革開放之后。在經歷了大規模拆遷改造舊城和房地產引導舊城改造后，我國已經進入城市更新發展的新階段①。
一、生命周期：城市發展不能繞開的宿命
1.城市化與城市生命周期
城市化是農業人口轉化為非農業人口、農村轉化為城市、農業活動轉化為非農業活動的過程。城市化是一個國家或地區實現人口、財富、技術和服務集聚的過程，同時也是一個生活方式、生產方式、組織方式和傳統方式轉變的過程。美國城市地理學家諾瑟姆（Ray Northam）將城市化進程劃分為三個階段：第一，初期階段（城市人口占總人口比重在30%以下），農村人口占絕對優勢，工業生產水平較低，工業提供的就業機會有限，農業剩余勞動力釋放緩慢。第二，加速階段（城市人口占總人口比重在30%～70%），工業基礎已經比較雄厚，經濟實力明顯增強，農業勞動生產率大大提高，工業吸收大批農業人口。第三，穩定階段（城市人口占總人口比重在70%～90%），為了保持社會必需的農業規模，農村人口的轉化趨于停止。從世界城市化進程來看，城市化水平隨時間的變化可以用諾瑟姆曲線來表示①，如圖1-1所示。
圖1-1城市化發展階段—諾瑟姆曲線
伴隨著國民經濟的不斷增長，城市化進程總體呈現出四個方面的主要特征：第一，城市人口占總人口的比重不斷上升；第二，產業結構中，農業、工業及其他行業的比重此消彼長，不斷變化；第三，城市化水平與人均國民生產總值的增長成正比；第四，高水平的城市化是建立在第二、第三產業的基礎和農業現代化的成果上的。因此，可以判斷世界城市化增長勢頭猛烈而持續，城市化發展的主流已從發達國家轉移到發展中國家，人口向大城市迅速集中，使大城市在現代社會中處于支配地位。
縱觀世界城市發展歷程，很多城市在經歷了興起、發展的過程之后均走向了衰落。城市生命周期理論認為城市化過程由城市化、郊區城市化、城市紳士化、逆城市化和再城市化五個階段組成。
（1）城市化（urbanization）階段。城市化階段出現在20世紀50年代。城市化從本質上來說只涉及人口再分布的兩種基本形式：一是農村人口向城市遷移；二是中小城市人口逐漸向大城市集中，如圖1-2所示。20世紀50年代，發達地區的工業、服務業以及政府部門活動迅速擴張，使得非農產業的就業機會，尤其是大城市的就業機會大大增加，資源產業和農業就業崗位數量也相應地隨之減少，導致各類優質資源不斷地向大城市集中，大城市人口規模迅速增長。20世紀60年代初，大多數發達國家居住在大城市里的人口占城市總人口的比重基本均達到或超過了25%。
圖1-2城市化階段人口流動模型
（2）郊區城市化（suburban urbanization）階段。郊區城市化主要發生在20世紀60年代，主要特征表現為兩個方面：一是相對分散，即城市中心地區的人口增長率降低，而周圍地區的人口增長率升高；二是絕對分散，即無論是城市中心地區還是周圍地區，人口增長率都降低，如圖1-3所示。郊區城市化現象產生的原因有以下三個：第一，隨著發達地區經濟的發展，人們的收入不斷增加，對良好居住環境的向往和對住宅場所的選擇性也隨之增強；第二，高速公路系統從城市中心向郊區和相鄰的鄉村區域延伸，為人們從城市中心向郊區遷移創造了條件；第三，城市生活的某些消極方面，如生活費用較高、人口擁擠、空氣污染等，促使人們逐漸從城市中心搬遷到郊區。在郊區城市化過程中，首先是人口從城市中心遷移到郊區，然后是工業、商業和零售業逐漸遷移到郊區，最后是高新技術部門遷移到郊區。隨著郊區城市化的發展，郊區的特點逐步消失，城市和郊區之間的區別越來越模糊，整個城市逐漸達到了一體化。
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