本書是中指研究院組織相關專業人士編寫的一部關于房地產代建行業發展狀況的研究報告。房地產代建行業是近年來在國內發展相當快的一個行業，其特點是充分協調全社會的各種生產要素，以提高產業的生產效率。本書堅持“住房不炒”的指導思想，內容包括房地產代建的演變，海外房地產代建模式研究，中國房地產代建行業發展特征，中國房地產代建行業發展趨勢以及國內萬科、綠城等知名房地產企業從事代建業務的案例。本書是一部比較有特點的專業讀物，對與房地產相關的行業與機構從事業務有積極的作用與意義。
劉洪玉序
《中國房地產代建行業發展藍皮書》第1版和第2版分別在2017年和2021年初面世時，正值中國房地產市場高潮迭起、發展規模屢創新高的年代，代建作為一個創新性業務總體上處于探索發展階段，大型綜合性房地產企業的代建業務對其經營業績的貢獻還沒有達到被重視和關注的程度。
從2021年國家實施房地產金融審慎管理制度開始，以高負債、高杠桿、高周轉為主要標志的傳統房地產發展模式難以為繼。面對房地產行業 發展的新環境，尤其是房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，探索新的發展模式、加快構建房地產發展新模式，成為近年房地產行業的重要 任務。在這個大背景下，越來越多的房地產企業響應政府號召，順應行業發展趨勢，開始實施輕重并舉的發展策略，以增強企業風險抵御能力，提高企業財務韌性和可持續發展能力，并以此作為向新發展模式過渡的重要發展方向。代建正是滿足這些轉型發展需求的商業模式，使得代建業務從 戰略上得到了高度的重視。
代建的本質是第三方房地產開發服務，是典型的輕資產業務。大型綜合性房地產企業提供的代建服務，可以通過為客戶提供創造性、專業化的解決方案，來提升項目投資、設計、建造、運營管理、租賃和證券化等環節的價值。代建也是用企業最好的人員、流程和技術服務，以及與承包 商、供應商、渠道和銷售商等建立的牢固而長期的關系，為客戶提供高質量、按時、按預算、高附加值的第三方服務。
經過近4年的發展，代建行業又取得了長足的發展。一是隨著代建業 務在公司營業收入尤其是凈利潤中貢獻度的提升，代建業務在大型綜合性 房企的戰略地位顯著提高；二是為滿足代建需求，代建模式與時俱進不斷豐富，如結合債務重組、保交房等工作出現的紓困代建就進一步豐富了資本代建的內涵；三是隨著越來越多的房企涉足代建業務，市場競爭日趨激烈，品牌化、專業化、特色化等成為影響代建企業競爭力的關鍵因素，決 定著代建企業的生存發展和優勝劣汰；四是又涌現出一大批優秀的代建企業和優秀代建項目案例，其經營模式和經營實踐可為行業提供有益借鑒。
2025年是努力實現房地產市場止跌回穩、開啟房地產發展新時代的 關鍵之年，房地產代建業務也將迎來新的發展機遇。從國際大型綜合性房 地產企業發展的經驗來看，隨著房地產開發投資來源結構的變化，自有資 金、債務資金越來越多地被直接投資資金所取代，代建尤其是資本代建的 需求將大幅增加，代建模式也在不斷發展變化。本書以“十五五”為基準 時段，結合房地產市場發展新形勢，預判房地產代建規模變化，剖析存在的結構性機遇，總結代建企業經營新現象，分析代建企業經營發展趨勢，有關結論可以為代建企業制定發展策略提供參考借鑒。
此外，第3版藍皮書還補充了代建發展新數據，完善了優秀代建企業新實踐，及時全面地反映了代建行業發展新變化、分析了代建業務發展的 新趨勢。非常感謝本書編委會和一線研究人員的艱苦努力和長期堅持，感 謝代建企業無私地分享其寶貴經驗。相信本書對房地產代建行業持續健康 發展，對加快構建房地產新發展模式，都能起到一定的促進作用。
中指研究院是整合中國房地產指數系統、中國別墅指數系統、中國房地產TOP10研究組等研究資源，由國內外幾十位專家和數家學術機構共建的全方位服務于中國商業經濟的研究機構。下設指數研究中心、TOP10研究組、數據信息中心三大體系和華北、華東、華南、華中和西南五個分院，是中國目前最大的房地產專業研究院。中國房地產業協會產業與市場研究專業委員會秘書處和中國房地產動態政策設計研究組辦公室均設于中指研究院。
中國房地產TOP10研究組致力于對中國規模大、效益佳、品牌優的房地產企業群體進行研究，形成的中國房地產百強企業研究、中國房地產上市公司10強研究、中國房地產品牌價值研究等系列成果，已成為評判房地產企業經營實力和行業地位的重要標準。
前言
001
第一章 中國房地產市場化專業發展歷程
001
第一節 “98房改”開啟市場化、規模化之路
003
第二節 房地產高速增長，品牌房企初現
010
第三節 貨幣寬松期，土地增值向開發增值轉變
017
第四節 白銀時代專業化訴求提升，房企紛紛謀求多元轉型
022
第五節 提出“房住不炒”定位，行業進入高質量階段
031
第六節 探索新發展模式，代建成為重要發力點
043
第二章 中國房地產代建起源與演變
057
第一節 房地產代建的起源
057
第二節 代建制度正式推出，政府代建成為主流
067
第三節 中小房企尋求產品增值，商業代建蓬勃發展
094
第四節 資本代建形式多樣，企業不斷持續探索
107
第三章 中國房地產代建發展運行和競爭格局分析
115
第一節 代建規模高企，市場集中度較高
115
第二節 代建企業構建特色競爭力
122
第三節 專業力分析
128
第四節 品牌力分析
141
第五節 服務力分析
143
第六節 資源力分析
147
第七節 創新力分析
150
第四章 中國房地產典型代建企業及項目案例
155
第一節 典型企業及項目案例分析
155
第二節 綠城管理：中國房地產輕資產開發模式的先行者與引領者
158
第三節 中原建業：五大核心優勢驅動輕資產創新發展
180
第四節 藍城集團：營造精品住宅，引領美好生活
188
第五節 金地管理：產品力、經營力和服務力協同創造價值
198
第六節 龍湖龍智造：以龍湖智慧智造未來城市
209
第七節 中天美好·光影管理：“1+N”服務體系贏雙業主信賴
220
第八節 騰云筑科：科技服務力引領代建新模式
229
第九節 鳳凰智拓：全產業鏈賦能一站式服務
238
第十節 璀璨管理：只做精品的非典型代建之路
243
第五章 海外房企轉型及代建模式研究
252
第一節 海外房企轉型研究
253
第二節 美國房地產代建模式
265
第三節 英國房地產代建模式
271
第四節 德國房地產代建模式
274
第五節 新加坡房地產代建模式
278
第六節 日本代建模式
282
第七節 香港地區房地產代建模式
286
第六章 房地產代建發展趨勢及風險
290
第一節 代建市場規模及趨勢分析
290
第二節 房地產代建的問題與痛點
296
第三節 房地產代建行業風險與防范
297
參考文獻
303
以下是規范排版后的內容：
三、房改三年后房價指數迎來首輪上漲
在房地產市場化初期，絕大多數城市房地產市場尚處于起步階段，整體規模有限，北京、上海、天津、武漢等城市市場基本反映了全國市場狀況。單就房價而言，從中國房地產指數系統中兩個核心城市北京、上海的指數運行來看，這一階段兩城市的房價指數變化趨勢基本相同：在房改后的三年內，政策變化對房價影響效果一般，但三年之后房價迎來了市場化后的首輪快速上升。
北京新建住房價格指數在1996—2002年間總體保持平穩，且穩中有升，之后指數迅速攀升，2002—2004年兩年時間，指數累計增長22%。上海房價在1998年受金融危機影響同比降幅達到11.5%，2001年起開始顯著上漲，2001—2004年三年期間，指數累計增長82%。特別是受2001年北京申奧成功、中國加入WTO等事件影響，市場投資情緒高漲，以溫州炒房團為代表的投資客加速涌入熱點城市，北京、上海等城市房價迅速攀升。2003年，北京、上海的房價同比漲幅分別達到了9.6%和27.1%（圖1-6）。
圖1-6 1996—2003年北京、上海住宅價格指數走勢情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
四、房企數量快速增長，優秀企業嶄露頭角
“房地產特別是住宅產業既是城市化創造出來的巨大需求和市場的受益者，又是城市化進程強有力的推動者、建設者和美容師”。1998年房改確立了住宅貨幣化路徑，城鎮居民從福利分房開始進入商品房時代。在寬松的貨幣政策環境下，大量的民營房地產企業開始煥發活力，房地產市場由國資企業統領的局面得到扭轉。房地產開發商的數量快速膨脹，由1990年的4400家增加到2003年的近37123家，從業人數由14萬人增加到120萬余人。
這一階段，我國房地產企業良莠不齊，多數企業發展時間不長，行業集中度偏低，追求規模化經營成為這一階段房地產開發企業的核心訴求和趨勢。最為典型的萬科，集中資源發展房產業務，并通過專業化經營進行跨區域房地產開發。同期，在業內具有一定的跨區域發展規模和市場影響力的企業還包括中海、華新國際、香港新世界等。除此之外，華潤置地、萬通、金地等多數企業仍以區域性發展為主。
盡管在市場化起步階段，多數開發商依靠粗放的發展方式進行擴張，但企業的開發能力已與福利分房時期有明顯的提高，在房屋設計和質量上開始有所作為，更加符合宜居特點和人文品位的商品房小區開始出現。從20世紀90年代的筒子樓到單元房，再到后來的多層、小高層、洋房、別墅等，中國人的居住水平發生了質的改變和飛躍（圖1-7）。
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