以土地整幅使用權(quán)共享為基礎(chǔ)的建筑物區(qū)劃（小區(qū)）內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)、無(wú)毗連房屋所有權(quán)、居住權(quán)等“業(yè)主”，對(duì)房屋及相關(guān)物所享有的權(quán)利的總和，構(gòu)成了業(yè)主權(quán)利的內(nèi)涵。業(yè)主權(quán)利的維護(hù)與保障有著重要的理論價(jià)值與實(shí)踐意義。現(xiàn)有《物權(quán)法》規(guī)范在業(yè)主權(quán)立法上尚不夠周全，如忽略了小區(qū)無(wú)毗連房屋所有權(quán)人、事實(shí)上的居住權(quán)人等主體的業(yè)主身份及相關(guān)權(quán)益的維護(hù)。為此，本著述首先就“業(yè)主”及業(yè)主權(quán)利內(nèi)涵、業(yè)主權(quán)的法律化等問(wèn)題作了解析。著述針對(duì)業(yè)主權(quán)利遭受侵害之現(xiàn)象，提出了權(quán)利維護(hù)、保障的可行方式、路徑。在此基礎(chǔ)上，對(duì)業(yè)主共有權(quán)特別是小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)及會(huì)所等話題，闡釋了相關(guān)制度特性及權(quán)利歸屬原則；對(duì)業(yè)主共同管理權(quán)性質(zhì)及行使方面的問(wèn)題，進(jìn)行了較為全面的分析，重點(diǎn)就業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主權(quán)利維護(hù)中的地位作了考證；同時(shí)，針對(duì)業(yè)主相鄰權(quán)遭受妨害的類型，闡述了業(yè)主間相鄰關(guān)系的調(diào)整原則及權(quán)益救濟(jì)方案。最后，試圖結(jié)合業(yè)主權(quán)利糾紛主要類別，設(shè)置不同糾紛的消解對(duì)策，以期對(duì)業(yè)主權(quán)利維護(hù)及保障的制度完善有所助益。
**章業(yè)主權(quán)概念及其法律化一、哪些人可以稱為“業(yè)主”二、“業(yè)主權(quán)”與相關(guān)權(quán)利三、立法采納“業(yè)主權(quán)”概念的價(jià)值四、關(guān)于業(yè)主權(quán)現(xiàn)有規(guī)則之評(píng)價(jià)第二章業(yè)主權(quán)利維護(hù)的一般理論一、業(yè)主權(quán)利遭受侵害之現(xiàn)象分析二、業(yè)主權(quán)利的民法保護(hù)三、業(yè)主救濟(jì)權(quán)利的行使第三章業(yè)主共有權(quán)及其保護(hù)一、業(yè)主共有權(quán)概述二、業(yè)主共有權(quán)法律關(guān)系三、業(yè)主共有權(quán)的行使及保護(hù)第四章小區(qū)停車(chē)位及會(huì)所的權(quán)利歸屬一、小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬的立法及學(xué)術(shù)爭(zhēng)論二、小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬的認(rèn)定三、小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬爭(zhēng)議中的幾個(gè)具體問(wèn)題四、小區(qū)會(huì)所權(quán)利歸屬問(wèn)題第五章業(yè)主共同管理權(quán)的行使一、業(yè)主共同管理權(quán)概述 **章業(yè)主權(quán)概念及其法律化一、哪些人可以稱為“業(yè)主”二、“業(yè)主權(quán)”與相關(guān)權(quán)利三、立法采納“業(yè)主權(quán)”概念的價(jià)值四、關(guān)于業(yè)主權(quán)現(xiàn)有規(guī)則之評(píng)價(jià)第二章業(yè)主權(quán)利維護(hù)的一般理論一、業(yè)主權(quán)利遭受侵害之現(xiàn)象分析二、業(yè)主權(quán)利的民法保護(hù)三、業(yè)主救濟(jì)權(quán)利的行使第三章業(yè)主共有權(quán)及其保護(hù)一、業(yè)主共有權(quán)概述二、業(yè)主共有權(quán)法律關(guān)系三、業(yè)主共有權(quán)的行使及保護(hù)第四章小區(qū)停車(chē)位及會(huì)所的權(quán)利歸屬一、小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬的立法及學(xué)術(shù)爭(zhēng)論二、小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬的認(rèn)定三、小區(qū)停車(chē)位權(quán)利歸屬爭(zhēng)議中的幾個(gè)具體問(wèn)題四、小區(qū)會(huì)所權(quán)利歸屬問(wèn)題第五章業(yè)主共同管理權(quán)的行使一、業(yè)主共同管理權(quán)概述二、業(yè)主共同管理權(quán)的行使內(nèi)容三、業(yè)主共同管理權(quán)行使中的幾個(gè)問(wèn)題四、我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)五、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利維護(hù)第六章業(yè)主相鄰權(quán)的制度保障一、業(yè)主相鄰權(quán)的基本理論二、相鄰權(quán)行使的理論基礎(chǔ)三、業(yè)主相鄰權(quán)的妨害與救濟(jì)四、相鄰關(guān)系的制度完善第七章業(yè)主權(quán)糾紛類型及解決機(jī)制一、業(yè)主權(quán)糾紛主要類型二、業(yè)主權(quán)糾紛的原因解析三、業(yè)主權(quán)糾紛中幾個(gè)問(wèn)題四、業(yè)主權(quán)糾紛的消解對(duì)策
眭鴻明，1964年生于江蘇淮陰，法學(xué)博士，南京師范大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，中國(guó)法治現(xiàn)代化研究院研究員，兼任中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)理事，江蘇省民法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。主要研究領(lǐng)域?yàn)槊穹▽W(xué)、物權(quán)法學(xué)、民法現(xiàn)代化。圍繞民法制度發(fā)展、民事權(quán)利的一般理論、民俗習(xí)慣與民法制度關(guān)聯(lián)等主題，在法學(xué)權(quán)威期刊、核心期刊公開(kāi)發(fā)表學(xué)術(shù)論文40余篇，出版學(xué)術(shù)專著多部。代表性專著有：《權(quán)利確認(rèn)與民法機(jī)理》（法律出版社2003年版）；《清末民初民商事習(xí)慣調(diào)查之研究》（法律出版社2005年版）；《法治實(shí)現(xiàn)論》（南京師范大學(xué)出版社1999年版）。
21世紀(jì)的鐘聲即將敲響。
伴隨著向新世紀(jì)邁進(jìn)的時(shí)代腳步，當(dāng)代中國(guó)的社會(huì)變革正在以空前的廣度和深度波瀾壯闊地展開(kāi)。這場(chǎng)偉大變革的進(jìn)程已經(jīng)并且將繼續(xù)深刻地改變著中國(guó)社會(huì)的基本面貌，導(dǎo)引著中國(guó)社會(huì)的未來(lái)發(fā)展走向。
縱觀20世紀(jì)的全球歷史進(jìn)程，我們可以看到，在不同的區(qū)域或國(guó)度，盡管法律變革的過(guò)程、特點(diǎn)和目標(biāo)有所差異，但是作為一種模式或勢(shì)態(tài)，法制現(xiàn)代化卻幾乎成為這一歷史過(guò)程的基本法律表現(xiàn)。誠(chéng)然，這個(gè)進(jìn)程在不同的文明國(guó)家中的具體實(shí)現(xiàn)程度是不同的；不過(guò)，它所昭示的法律文明成長(zhǎng)的時(shí)代走向卻是激動(dòng)人心的。
法制現(xiàn)代化屬于法律發(fā)展的范疇。法律發(fā)展論所要探究的乃是社會(huì)發(fā)展與法律進(jìn)步之間的互動(dòng)關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)，它所要建構(gòu)的正是法律成長(zhǎng)的一般模型。在法律發(fā)展論領(lǐng)域中，法制現(xiàn)代化理論關(guān)注的重點(diǎn)，是從前現(xiàn)代社會(huì)法律系統(tǒng)向現(xiàn)代社會(huì)法律系統(tǒng)的轉(zhuǎn)變這一特定過(guò)程，尋找這一轉(zhuǎn)變的內(nèi)在機(jī)制。從廣泛的意義上講，法制現(xiàn)代化是一個(gè)變革的概念，是傳統(tǒng)法制向現(xiàn)代法制的歷史性躍進(jìn)。這個(gè)進(jìn)程是因內(nèi)部諸條件的成熟而從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代，亦稱“內(nèi)發(fā)型”法制現(xiàn)代化，或是因一個(gè)較先進(jìn)的法律系統(tǒng)對(duì)較落后的法律系統(tǒng)的沖擊而導(dǎo)致的進(jìn)步轉(zhuǎn)型，亦稱“外發(fā)型”法制現(xiàn)代化。但不管是哪一種變革型態(tài)，法制現(xiàn)代化無(wú)疑是一個(gè)創(chuàng)新的進(jìn)程，其實(shí)質(zhì)乃是從人治型的價(jià)值—規(guī)范體系向法治型的價(jià)值—規(guī)范體系的轉(zhuǎn)變。
從世界范圍來(lái)看，關(guān)于法律變遷與發(fā)展的理論研究，早在17、18世紀(jì)就已經(jīng)開(kāi)始了。到了19世紀(jì)后半葉，對(duì)于法律發(fā)展的研究由歷史哲學(xué)分析模式轉(zhuǎn)向類型學(xué)的分析范式。在這方面，以馬克斯·韋伯為典型代表。韋伯把法律的現(xiàn)代化視為理性化的過(guò)程，是形式合理化的過(guò)程。而這一過(guò)程只發(fā)生于西歐社會(huì)，在其他地區(qū)，法律由于各種因素的影響而未能走上現(xiàn)代化的道路。到了20世紀(jì)60年代，在西方主要是在美國(guó)興起了關(guān)于法律與現(xiàn)代化、法律與發(fā)展的研究思潮。這一思潮從一開(kāi)始就具有兩個(gè)鮮明的特色：一是重點(diǎn)研究發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也就是法律制度和政治結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型問(wèn)題；二是關(guān)注法律發(fā)展的普適性問(wèn)題，也就是研究不同社會(huì)文化背景下的法律向現(xiàn)代法律轉(zhuǎn)變的共同特征，把法律發(fā)展或法制現(xiàn)代化看作是第三世界國(guó)家法律體系移植西方法制進(jìn)而逐步“西化”的過(guò)程。這一思潮有其特有的政治功利性，這集中地表現(xiàn)為西方國(guó)家力圖把廣大非西方的第三世界國(guó)家法律發(fā)展納入西方化的軌道之中。隨著西方式法律改革試驗(yàn)在一些第三世界國(guó)家的相繼受挫或破產(chǎn)，人們對(duì)60年代法律現(xiàn)代化理論模式開(kāi)始懷疑、質(zhì)難和批判性反思。許多學(xué)者日益認(rèn)識(shí)到，西方法制只不過(guò)是人類法律文明體系中的一個(gè)系統(tǒng)，是西方社會(huì)生活條件的法律表現(xiàn)。誠(chéng)然，它體現(xiàn)了人類法律文明的某些共通性因素，但它并不是世界法制現(xiàn)代化進(jìn)程中的唯一的標(biāo)準(zhǔn)模式。非西方社會(huì)的法律應(yīng)當(dāng)反映各民族各國(guó)家各地區(qū)的社會(huì)條件、經(jīng)濟(jì)因素、民族精神及其現(xiàn)實(shí)需要，因而必然要形成具有自身特色的法制現(xiàn)代化模式和法律發(fā)展道路。在這一反思過(guò)程中，出現(xiàn)了法律發(fā)展多樣性的理論學(xué)說(shuō)。時(shí)至今日，以世界范圍內(nèi)的法律發(fā)展為對(duì)象的理論研究依然興盛不衰。
時(shí)下正在歷史性地展開(kāi)的中國(guó)社會(huì)變革，實(shí)際上是要完成從傳統(tǒng)社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)的歷史轉(zhuǎn)型。正是在這一轉(zhuǎn)型過(guò)程中，當(dāng)代中國(guó)法制呈現(xiàn)出創(chuàng)新乃至現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢(shì)，其目標(biāo)是“依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家。”從本質(zhì)意義上講，這一法律發(fā)展趨勢(shì)，意味著法律文明價(jià)值體系的巨大創(chuàng)新。它所體現(xiàn)的，乃是整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)結(jié)構(gòu)、意識(shí)形態(tài)、文化傳統(tǒng)等等的大變革潮流；它所反映的，是從前現(xiàn)代社會(huì)向現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)變這一特定過(guò)程中法律文明及其價(jià)值基礎(chǔ)變遷的激動(dòng)人心的畫(huà)面；它所要展示的，是從我們這個(gè)民族的法律思想到法律行為的各個(gè)領(lǐng)域變化的多方面進(jìn)程；它所要確立的，是同世界法制現(xiàn)代化進(jìn)程相協(xié)調(diào)的但又充滿濃郁的民族意味的制度安排、價(jià)值觀念及其生活準(zhǔn)則系統(tǒng)。中國(guó)法制現(xiàn)代化是中國(guó)人在本國(guó)的歷史條件下所進(jìn)行的一場(chǎng)法律變革運(yùn)動(dòng)，有其特殊的歷史運(yùn)動(dòng)軌跡，具有獨(dú)特的發(fā)展道路。即使在進(jìn)入所謂的“地球村”時(shí)代以后，世界變得更加相互依賴，法律發(fā)展中的共同性日益增多；但是，世界法制現(xiàn)代化進(jìn)程并不是由此而變得呆板劃一，而是更加多樣化。中國(guó)法律發(fā)展的特殊性，恰恰顯示了中國(guó)法制現(xiàn)代化的世界性意義。
以理性的目光，與現(xiàn)實(shí)世界相撞擊，自覺(jué)地審視我們時(shí)代的法律變革進(jìn)程所提出的重大問(wèn)題，這是當(dāng)代中國(guó)法學(xué)的歷史使命。在當(dāng)代中國(guó)，從80年代后半期開(kāi)始，法學(xué)界日益注意到研究法制現(xiàn)代化問(wèn)題的重要意義，一些著述和文章愈益頻繁地使用“法制現(xiàn)代化”這一術(shù)語(yǔ)來(lái)界定相關(guān)的研究范圍。進(jìn)入90年代以來(lái)，對(duì)于法制現(xiàn)代化的理論與實(shí)踐的學(xué)術(shù)探討，引起了更多學(xué)者的關(guān)注和興趣。這充分體現(xiàn)了當(dāng)代中國(guó)法學(xué)工作者對(duì)這一重大時(shí)代課題的理論使命感。在時(shí)代精神的激蕩下，《法制現(xiàn)代化研究叢書(shū)》應(yīng)運(yùn)而生了。
《法制現(xiàn)代化研究叢書(shū)》是一套由南京師范大學(xué)法制現(xiàn)代化研究中心主持編撰的以法制現(xiàn)代化理論、中國(guó)法制現(xiàn)代化、比較法制現(xiàn)代化和部門(mén)法制現(xiàn)代化研究為主要內(nèi)容的法學(xué)研究叢書(shū)。其學(xué)術(shù)宗旨和研究范圍是：總結(jié)世界法律文明發(fā)展的歷史進(jìn)程和現(xiàn)實(shí)態(tài)勢(shì)，深入研究法制現(xiàn)代化的基本理論，建構(gòu)法制現(xiàn)代化的理論邏輯和研究范式系統(tǒng)；比較不同國(guó)家法律文明成長(zhǎng)和發(fā)展的獨(dú)特走勢(shì)及特質(zhì)，架構(gòu)比較法制現(xiàn)代化研究的多樣化模式；深刻把握法律發(fā)展全球化與民族化彼此互動(dòng)的時(shí)代脈搏，探討法律發(fā)展與社會(huì)現(xiàn)代化及人類進(jìn)步的互動(dòng)關(guān)系及運(yùn)行機(jī)理；深入探討中國(guó)傳統(tǒng)法律文化的內(nèi)在特征及現(xiàn)代價(jià)值，探討法律傳統(tǒng)與中國(guó)法制現(xiàn)代化的內(nèi)在關(guān)聯(lián)及其機(jī)制，揭示中國(guó)法制現(xiàn)代化進(jìn)程的基本規(guī)律和目標(biāo)模式；考察當(dāng)代中國(guó)走向法治進(jìn)程中部門(mén)法制現(xiàn)代化的基本特征、條件、價(jià)值目標(biāo)、發(fā)展趨勢(shì)及實(shí)現(xiàn)途徑。
《法制現(xiàn)代化研究叢書(shū)》的編輯出版，得到了海內(nèi)外法學(xué)界專家學(xué)者的指導(dǎo)和幫助，得到了法律出版社領(lǐng)導(dǎo)和同志們的全力支持，也得到了江蘇省人民政府法學(xué)理論重點(diǎn)學(xué)科和南京師范大學(xué)國(guó)家“211工程”重點(diǎn)學(xué)科建設(shè)項(xiàng)目的資助。在此，謹(jǐn)向他們致以誠(chéng)摯的敬意和謝忱。伴隨著當(dāng)代中國(guó)建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家的時(shí)代進(jìn)程，我們將會(huì)與法學(xué)界同人一道奮發(fā)進(jìn)取，深入拓展法制現(xiàn)代化研究的學(xué)術(shù)視野和領(lǐng)域，以嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的學(xué)術(shù)研究和富有價(jià)值的理論成果，推動(dòng)中國(guó)法制現(xiàn)代化向新的法律世界邁進(jìn)，以不辜負(fù)新世紀(jì)的挑戰(zhàn)和變革時(shí)代的法學(xué)期待。
南京師范大學(xué)法制現(xiàn)代化研究中心1999年10月
前言
業(yè)主權(quán)是指在以土地整幅使用權(quán)共享為基礎(chǔ)的建筑物區(qū)劃（小區(qū)）內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人、居住權(quán)人、承租人對(duì)房屋及相關(guān)物所享有的權(quán)利的總稱。對(duì)業(yè)主權(quán)利的維護(hù)與保障的研究有著重要的倫理價(jià)值與實(shí)踐意義。
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制與運(yùn)行機(jī)制的健全和完善，與市場(chǎng)主體權(quán)利、義務(wù)關(guān)系調(diào)整的規(guī)范化、合理化直接聯(lián)系在一起。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中圍繞房產(chǎn)的取得、使用、管理及房產(chǎn)附于其上的土地使用權(quán)限等具體實(shí)務(wù)，使業(yè)主權(quán)成為了社會(huì)權(quán)利體系中重要的物權(quán)。然而，現(xiàn)有的《物權(quán)法》規(guī)范對(duì)業(yè)主權(quán)的立法不夠周到，設(shè)計(jì)的權(quán)利從名稱到具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容均存在制度缺陷。為此，本書(shū)對(duì)業(yè)主權(quán)的設(shè)置模式作出制度考量，對(duì)業(yè)主共有權(quán)利的行使，特別是有爭(zhēng)議的車(chē)庫(kù)、會(huì)所等問(wèn)題，進(jìn)行系統(tǒng)的分析論證，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位及權(quán)利構(gòu)造展開(kāi)闡述，就業(yè)主權(quán)利受侵害現(xiàn)象進(jìn)行考察并結(jié)合糾紛解決機(jī)制的建構(gòu)方法提出設(shè)想，以期對(duì)業(yè)主權(quán)的維護(hù)及保障路徑的選擇及制度完善有所助益。
本著述就“業(yè)主”及業(yè)主權(quán)利內(nèi)涵、業(yè)主權(quán)的法律化、業(yè)委會(huì)職能、物業(yè)服務(wù)、主要紛爭(zhēng)等理論及實(shí)務(wù)問(wèn)題作了解析，針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中業(yè)主共有權(quán)、共同管理權(quán)受侵害等現(xiàn)象，對(duì)業(yè)主權(quán)維護(hù)的路徑、方法作了探討，并結(jié)合法律規(guī)范的缺陷，就業(yè)主權(quán)的法律救濟(jì)和司法保障機(jī)制作出討論。本文各章的撰稿人為：第一章，眭鴻明、王媛；第二章，龔子秋；第三章，夏鳴、葛麗君；第四章，左鋒、錢(qián)慧智、樊榮；第五章，范婷婷、黃靜；第六章，史靜、顧其銀；第七章，董黎明、夏婕。
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