◎詳解立法精神
◎闡明疑難問題
◎指導實務操作
◎介紹關聯部門
本書根據不動產登記工作的需要，以實施細則的章節目錄為框架，逐條闡釋了《不動產登記暫行條例》及其實施細則的立法背景、操作要點、問題爭議、既往實踐中及其他國家的經驗與教訓，為不動產登記員準確理解法律法規、正確開展工作給予了明確指導，是不動產登記員培訓的最佳業務指導書。
★ 條例及實施細則主要起草人，清華、北大、中財青年學者程嘯、尹飛、常彭翱合力打造！★ 北京法學會不動產法研究會鄭重推薦！★ 內容翔實，對條文的闡釋切中要害，突出要點！
程嘯：法學博士、清華大學法學院教授、博士生導師；北京市法學會不動產法研究會副會長、國土資源部不動產登記工作專家委員會委員。先后參與《物權法》、《房屋登記辦法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記操作指南》等重要法規、規章與標準的起草論證，是《不動產登記暫行條例》及實施細則的主要起草人之一。先后出版《侵權責任法》、《不動產登記法研究》、《物權法?擔保物權》、《中國抵押權制度的理論與實踐》、《中國物權法教程》等著作。
尹 飛：法學博士、中央財經大學法學院教授、中央財經大學不動產法研究所所長；北京市法學會不動產法研究會副會長、秘書長，國土資源部不動產登記工作專家委員會委員。先后參與《物權法》、《房屋登記辦法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記操作指南》等法律、法規及標準起草、論證工作，是《不動產登記暫行條例》及其實施細則的主要起草人之一。先后出版《物權法?用益物權》、《中國物權法教程》等著作。
常鵬翱：法學博士、北京大學法學院院聘教授，博士生導師；北京市法學會不動產法研究會副會長、國土資源部不動產登記工作專家委員會委員。先后參與《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記操作指南》等法律、法規及標準的起草、論證工作，是《不動產登記暫行條例》及其實施細則的主要起草人之一。先后出版《物權法典型判例研究》、《物權程序的建構與效應》、《物權法的展開與反思》、《不動產登記法》等著作。
縮略語 7
第一編總則 8
第一章不動產登記的基本原理 8
第一節不動產登記的立法目的與法律淵源 8
第二節不動產登記的概念 18
第三節不動產登記類型 23
第四節不動產登記的基本原則 41
第五節不動產登記能力 57
第二章不動產登記機構及人員 62
第一節不動產登記機構與監督管理機關 62
第二節不動產登記的管轄 69
第三節不動產登記人員 73
第三章不動產登記簿 79
第一節不動產單元 79
第二節不動產登記簿的編制 84
第三節不動產登記簿的形式 91
第四節不動產登記簿的管理與保存 93
第四章不動產登記資料的查詢、保護和利用 98
第一節不動產登記信息的共享 98
第二節不動產登記資料的利用與保護 102
第五章不動產登記程序 114
第一節申請 114
第二節受理 139
第三節審核 142
第五節登簿 152
第六節依囑托登記 157
第七節不動產權屬證書與登記證明 162
第二編不動產權利登記 168
第六章一般規定 168
第一節首次登記 168
第二節變更登記 175
第三節轉移登記 184
第四節注銷登記 190
第七章集體土地所有權登記 193
第一節概述 193
第二節集體土地所有權登記的申請人 197
第三節集體土地所有權登記的申請材料 199
第八章國有建設用地使用權及房屋所有權登記 201
第一節概述 201
第二節國有建設用地使用權首次登記 203
第三節房屋所有權首次登記 207
第四節國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記 208
第五節國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記 210
第九章宅基地使用權及房屋所有權登記 213
第一節概述 213
第二節宅基地使用權及房屋所有權首次登記 217
第三節宅基地使用權及房屋所有權轉移登記 220
第十章集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記 221
第一節概述 221
第二節集體建設用地及建筑物、構筑物的登記 223
第十一章土地承包經營權登記 228
第一節概述 228
第二節土地承包經營權首次登記 238
第三節土地承包經營權變更登記 242
第四節土地承包經營權轉移登記 243
第五節土地承包經營權注銷登記 246
第六節國有農用地使用權登記 246
第十二章海域使用權登記 249
第一節概述 249
第二節海域使用權的首次登記 252
第三節海域使用權的變更登記 256
第四節海域使用權的轉移登記 257
第五節海域使用權的注銷登記 258
第六節無居民海島使用權登記 260
第十三章地役權登記 271
第一節地役權概述 271
第二節地役權的設立與地役權首次登記 278
第三節已登記地役權的變更與轉移登記 287
第四節已經登記的地役權的注銷登記 293
第十四章抵押權登記 302
第一節概述 302
第二節抵押權登記 324
第三節最高額抵押權登記 344
第四節在建建筑物抵押權登記 363
第五節預購商品房抵押權登記 377
第三編其他登記 381
第十五章更正登記 381
第一節更正登記的申請 381
第二節更正登記的辦理 393
第三節依職權辦理更正登記 401
第十六章異議登記 412
第一節異議登記概述 412
第二節異議登記的申請 416
第三節異議登記的辦理 424
第四節異議登記的效力 434
第十七章預告登記 441
第一節概述 441
第二節預購商品房的預告登記 453
第三節不動產轉移的預告登記 461
第四節不動產抵押預告登記 462
第十八章查封登記 464
第一節概述 464
第二節人民法院囑托的查封登記與預查封登記 478
第四編法律責任與法律適用 486
第十九章不動產登記法律責任 486
第一節登記機構的賠償責任 486
第二節登記機構工作人員瀆職行為的責任 500
第三節當事人的責任 508
第四節泄露或者不正當使用登記資料和登記信息的法律責任 511
第二十章法律適用 516
第一節權屬證書的延續性 516
第二節土地承包經營權登記的過渡規范 519
第三節不動產信托登記 519
第四節軍隊不動產登記 522
第五節《細則》的施行 524
附錄 524
一、《物權法（節選）》 524
二、《不動產登記暫行條例》 527
三、《不動產登記暫行條例實施細則》 532
前言 4
縮略語 7
第一編總則 8
第一章不動產登記的基本原理 8
第一節不動產登記的立法目的與法律淵源 8
第二節不動產登記的概念 18
第三節不動產登記類型 23
第四節不動產登記的基本原則 41
第五節不動產登記能力 57
第二章不動產登記機構及人員 62
第一節不動產登記機構與監督管理機關 62
第二節不動產登記的管轄 69
第三節不動產登記人員 73
第三章不動產登記簿 79
第一節不動產單元 79
第二節不動產登記簿的編制 84
第三節不動產登記簿的形式 91
第四節不動產登記簿的管理與保存 93
第四章不動產登記資料的查詢、保護和利用 98
第一節不動產登記信息的共享 98
第二節不動產登記資料的利用與保護 102
第五章不動產登記程序 114
第一節申請 114
第二節受理 139
第三節審核 142
第五節登簿 152
第六節依囑托登記 157
第七節不動產權屬證書與登記證明 162
第二編不動產權利登記 168
第六章一般規定 168
第一節首次登記 168
第二節變更登記 175
第三節轉移登記 184
第四節注銷登記 190
第七章集體土地所有權登記 193
第一節概述 193
第二節集體土地所有權登記的申請人 197
第三節集體土地所有權登記的申請材料 199
第八章國有建設用地使用權及房屋所有權登記 201
第一節概述 201
第二節國有建設用地使用權首次登記 203
第三節房屋所有權首次登記 207
第四節國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記 208
第五節國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記 210
第九章宅基地使用權及房屋所有權登記 213
第一節概述 213
第二節宅基地使用權及房屋所有權首次登記 217
第三節宅基地使用權及房屋所有權轉移登記 220
第十章集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記 221
第一節概述 221
第二節集體建設用地及建筑物、構筑物的登記 223
第十一章土地承包經營權登記 228
第一節概述 228
第二節土地承包經營權首次登記 238
第三節土地承包經營權變更登記 242
第四節土地承包經營權轉移登記 243
第五節土地承包經營權注銷登記 246
第六節國有農用地使用權登記 246
第十二章海域使用權登記 249
第一節概述 249
第二節海域使用權的首次登記 252
第三節海域使用權的變更登記 256
第四節海域使用權的轉移登記 257
第五節海域使用權的注銷登記 258
第六節無居民海島使用權登記 260
第十三章地役權登記 271
第一節地役權概述 271
第二節地役權的設立與地役權首次登記 278
第三節已登記地役權的變更與轉移登記 287
第四節已經登記的地役權的注銷登記 293
第十四章抵押權登記 302
第一節概述 302
第二節抵押權登記 324
第三節最高額抵押權登記 344
第四節在建建筑物抵押權登記 363
第五節預購商品房抵押權登記 377
第三編其他登記 381
第十五章更正登記 381
第一節更正登記的申請 381
第二節更正登記的辦理 393
第三節依職權辦理更正登記 401
第十六章異議登記 412
第一節異議登記概述 412
第二節異議登記的申請 416
第三節異議登記的辦理 424
第四節異議登記的效力 434
第十七章預告登記 441
第一節概述 441
第二節預購商品房的預告登記 453
第三節不動產轉移的預告登記 461
第四節不動產抵押預告登記 462
第十八章查封登記 464
第一節概述 464
第二節人民法院囑托的查封登記與預查封登記 478
第四編法律責任與法律適用 486
第十九章不動產登記法律責任 486
第一節登記機構的賠償責任 486
第二節登記機構工作人員瀆職行為的責任 500
第三節當事人的責任 508
第四節泄露或者不正當使用登記資料和登記信息的法律責任 511
第二十章法律適用 516
第一節權屬證書的延續性 516
第二節土地承包經營權登記的過渡規范 519
第三節不動產信托登記 519
第四節軍隊不動產登記 522
第五節《細則》的施行 524
附錄 524
一、《物權法（節選）》 524
二、《不動產登記暫行條例》 527
三、《不動產登記暫行條例實施細則》 532
不動產登記，是國家依法設立的不動產登記機構依據當事人的申請、有關國家機關的囑托或依照法定的職權，將不動產的自然狀況、權利狀況及其他依法應當登記的事項記載于不動產登記簿，從而予以公示的活動。長期以來，我國的土地、房屋、林地、草地和海域等不動分別由不同的登記機構依據不同的登記程序進行登記，各種不動產的登記簿冊及登記信息也不統一。不僅如此，在廣大的農村地區，還有大量的土地、房屋等不動產根本沒有登記。這種狀況既不利于保護不動產權利人的財產權利，也增加了人民群眾的負擔，降低了交易的效率，有害于交易安全，完全不符合社會主義市場經濟體制的需要。市場經濟是由無數的交易所組成的，而作為交易前提的不動產產權必須清晰明確，同時交易的過程也要求既有效率又安全。惟其如此，交易才能繁榮，市場經濟才能發展。對于不動產交易而言，通過統一的不動產登記清晰的確定不動產上的各類權利內容及其歸屬，可以提高不動產交易的效率，維護不動產交易的安全。為了完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系，更好地保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，就必須實行統一的不動產登記。
2007年10月1日2007年3月16日頒布的《中華人民共和國物權法》第10條第2款規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”但是，由于登記機構的統一涉及多個行政管理部門權責的整合，難度很大，因此時至今日我國都未能建立不動產的統一登記制度。然而，“山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村”，正當許多人對我國不動產統一登記立法的熱情已逐漸消退的時候，好消息傳來。2013年3月15日第十二屆全國人民代表大會第一次會議審議通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》提出，要把“加強基礎性制度建設”作為轉變國務院機構職能，加快形成權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、法治保障的國務院機構職能體系的重要舉措，不動產統一登記制度正是基礎性制度建設任務之一。同年3月26日，國務院辦公廳發布的《關于實施〈國務院機構改革和職能轉變方案〉的通知》要求：由中央編辦負責，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責整合；由國土資源部、住房城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，在2014年6月前出臺不動產登記條例并實施不動產統一登記制度。
2013年11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，該決定在“加快生態文明制度建設”部分提出，要通過“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態空間進行統一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度。”十八屆三中全會的決定頒布八天后即2013年11月20日，由李克強總理主持召開的國務院常務會議決定：由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，要求各地在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門，做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。此外，國務院還要建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”。同時，推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。自此，我國的不動產統一登記進程進入了快車道。
2014年11月24日，李克強總理簽發了國務院第656號令，頒布了《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），該條例自2015年3月1日起施行。《不動產登記暫行條例》的頒行在我國不動產統一登記的歷史進程中具有里程碑的意義，它對于規范和指導我國的不動產統一登記具有極為重要的意義。
2015年6月29日，國土資源部第3次部務會議審議通過《不動產登記暫行條例實施細則》，2016年1月1日國土資源部令第63號公布了該細則，細則自2016年1月1日起實施。不僅如此，作為我國不動產登記工作的最高主管機關，國土資源部正在大力推進不動產統一登記的制度建設，除了《不動產登記暫行條例實施細則》外，《不動產登記操作指南》、《不動產登記資料查詢管理辦法》、《不動產登記員管理辦法》等諸多的規章和標準也正在抓緊起草當中。
建立和實施不動產統一登記制度是一項重大的改革任務和系統工程，權界清晰、分工合理、權責一致、運轉高效、法治保障、方便企業和群眾的不動產登記體系，對于保障不動產交易安全，保護不動產權利人的合法財產權，夯實社會主義市場經濟基礎具有重要作用。此外，統一的不動產登記制度可以為建立健全社會誠信體系和國家自然資源資產管理體制創造條件，為提高國家治理體系和治理能力現代化提供基礎支撐。
我們有幸參與、見證我國不動產統一登記制度建設的偉大歷史進程，并為自己能夠以自己的所知所學為這一偉大事業貢獻微薄之力而深感榮幸。為了能夠更好地推進不動產登記理論的研究，為我國不動產統一登記制度的建立和實施提供智力支持，我們一起撰寫本書。全書共分四編、二十章，對《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》進行了逐條闡釋，系統全面地論述了不動產登記法的基本原理、規則、制度以及不動產登記實踐中的各種疑點、難點。希望本書對于廣大不動產登記機構工作人員、法官、律師和其他人員學習掌握并正確適用《不動產登記暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》有所助益。盡管本書作者盡到了最大的努力，但書中的缺漏謬誤之處在所難免，尚祈讀者批評指正！
本書由程嘯、尹飛、常鵬翱三位學者合力撰寫完成，具體寫作分工如下：
程嘯（清華大學法學院教授、博士生導師）撰寫本書的第1章第1、2、4、5節，第2、3、4、5、6、10、14、17、18章；
尹飛（中央財經大學法學院教授）撰寫本書的第1章第3節，第13、15、16、19章；
常鵬翱（北京大學法學院教授、博士生導師）撰寫本書的第7、8、9、11、12、20章。
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