2016年5月1日起，營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）改革試點全面鋪開，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。自此，一整套比較完整的消費型增值稅制度基本確立，房地產開發企業正式告別營業稅時代，走向增值稅核算的大舞臺。
截至2017年3月15日，在不到一年的時間內，增值稅會計核算和稅收征管政策迅速更新。據筆者統計，財稅部門共制定并公布80余份文件，會計核算科目從《財政部關于增值稅會計處理的規定》（財會〔1993〕83號）到《增值稅會計處理規定》（財會〔2016〕22號），新增6個會計科目并修改全部9個二級科目核算內容；房地產企業增值稅稅收政策涉及財稅〔2016〕36號、國家稅務總局公告2016年第14號、第15號、第16號、第18號等文件；增值稅納稅申報方面共公布國家稅務總局公告2016年第13號、第27號、第30號、第75號等文件，修改后的增值稅納稅申報表呈現“四增兩減”的變化；發票管理方面則涉及國家稅務總局公告2016年第18號、第23號、第47號、第53號等文件，原有的增值稅發票管理文件也仍然有效。
作者為4人團隊，2人任職于稅務系統內部，2人長期戰斗在大型房地產開發企業會計核算第一線。在反復的討論和交流過程中，我們發現，雖然當前營業稅改征增值稅運行已近一年，但企業在執行具體政策時仍存在不同程度的偏差和模糊認識，究其原因，一是政策出臺碎片化，在營改增綱領性文件財稅〔2016〕36號文下發以后，財稅部門不斷出臺文件對稅企政策執行爭議較大的問題進行明確，解決了企業在營改增推進過程中最棘手和關心的問題，但此次營改增涉及4大行業26個小行業，具體到某個細分行業，財稅部門難以有針對性地、系統地單獨下發文件明確政策，加之以往年度的增值稅管理文件大多有效，客觀上為企業全面、系統地掌握政策要點帶來困難。二是具體執行容易出現偏差，此次營改增打通了各個行業的抵扣鏈條，除關注自身的執行口徑外，與之關聯的各類企業如何執行增值稅政策也對企業經營產生較大影響，隨著時間的推進，企業在執行政策中涉及的疑問必將逐步積累，同時營改增還處在一個不斷改進和完善的階段，因此，對于試點企業而言，雖然執行增值稅政策已持續一段時間，但離駕輕就熟還有一段不小的距離。
基于上述考慮，筆者從企業實務操作的角度出發，構思并撰寫了本書，一方面對房地產開發企業涉及的增值稅政策進行系統梳理總結，涵蓋了目前最新和傳統有效的增值稅政策；另一方面從稅務系統管理和企業執行兩個角度全面收集了當前企業執行增值稅政策容易產生的盲點和問題，結合政策進行解答說明。本書在寫作過程中重點突出以下幾個特點：
1.時效性
本書初稿完成于2016年9月，在修訂過程中，筆者發現最新增值稅會計核算規定即將發布，將較大程度影響企業的核算處理。因此在2016年12月2日財政部下發《增值稅會計處理規定》后，筆者重新對涉及的內容進行大幅度調整，并持續更新納稅申報、征收、發票開具、認證等方面的稅收政策，目前本書引用的政策已更新至2017年3月15日。同時，本書還總結歸納了新舊會計科目核算、增值稅下房地產開發企業其他稅種核算的變化，便于會計人員系統、快速地掌握最新政策規定。
2.實用性
本書以房地產開發企業為對象，一共分為5章，分別是總論、房地產開發企業增值稅納稅實務處理、增值稅會計核算、增值稅納稅申報管理、增值稅發票管理。章節之間既彼此聯系，又相互獨立。通過閱讀本書，讀者既可以系統地了解、應對營改增后房地產開發企業的會計和納稅處理要點的變化；也可以根據需要就某個環節“按圖索驥”地查閱，力求使本書成為房地產開發企業會計人員了解營改增、應對營改增的工具書和“導航儀”。
3.可操作性
本書作者既有長期從事稅務管理的工作人員，也有來自房地產開發企業并實際負責核算過多個項目的財務人員，本書將兩者的優勢充分結合，在編寫過程中既突出房地產開發企業常用的會計處理和涉稅操作，同時對照稅務機關管理要求進行風險提示或熱點問題分析。同時，在對具體業務逐一配以實例說明的同時，本書還通過全周期處理范例的方式，呈現房地產項目在一個完整的開發經營流程中，如何進行會計及涉稅處理，避免碎片化閱讀，幫助讀者更好地理解。
由于精力有限，加之時間倉促，書中欠妥和不足之處在所難免，尤其是涉及政策尚未明確的熱點問題，部分代表了作者的個人觀點，懇請廣大讀者批評指正。
彭盈
中央財經大學碩士，原任職于北京市國稅局，后一直從事稅務管理相關工作，先后接觸、參與了多個地區房地產行業征管情況的后續監管項目，并多次承擔系統內部業務培訓工作，積累了豐富的實戰經驗。
肖沁
中央財經大學碩士，先后任職于北京市海淀區國稅局、北京市國稅局*一稽查局，具有辦稅服務廳、管理所、稅政部門、稽查部門工作經歷。曾擔任大型房地產企業稅收管理員，并多次作為業務教員參與營改增政策培訓。
余瑩
*創置業北京區域公司稅務組組長。曾任遠洋地產有限公司財務主管、*創置業股份有限公司財務專業經理。9年房地產開發企業財稅工作經歷，兼具集團總部財務管理與項目一線業務工作經驗。
于露
中央財經大學碩士，注冊會計師，金科地產華北區域經濟測算主管，連續7年房地產開發企業財稅工作經歷。
|目 錄|
贊譽
前言
第1章 總論 1
1.1 房地產行業概況 1
1.1.1 房地產開發企業簡述 1
1.1.2 房地產開發企業經營情況 2
1.1.3 房地產開發企業核算情況 3
1.2 增值稅業務概述 5
1.2.1 營改增改革歷程 5
1.2.2 營業稅和增值稅的差異分析 6
第2章 房地產開發企業增值稅納稅實務處理 10
2.1 增值稅基本政策 10
2.1.1 納稅人和扣繳義務人 10
2.1.2 征稅范圍 11
2.1.3 稅率與征收率 11
2.1.4 納稅義務、扣繳義務發生時間 11
2.1.5 納稅地點 12
2.1.6 納稅申報期限 13
2.1.7 差額扣除政策 13
2.1.8 應交增值稅計算 14
2.1.9 預繳稅款 15
2.2 增值稅銷項稅額計算操作指引 17
2.2.1 銷售自行開發房地產項目的銷項稅額計算操作指引 17
2.2.2 轉讓不動產的銷項稅額計算操作指引 23
2.2.3 以經營租賃方式出租不動產的銷項稅額計算操作指引 25
2.2.4 處置使用過的固定資產稅額計算操作指引 28
2.2.5 集團委托貸款利息以及企業資金拆借取得的收入的銷項稅額計算操作指引 29
2.2.6 轉讓土地使用權的銷項稅額計算操作指引 30
2.2.7 視同銷售的銷項稅額計算操作指引 31
2.2.8 免征增值稅和不征增值稅項目的納稅操作指引 31
2.2.9 銷項稅常見問題解析 32
2.3 進項稅額抵扣操作指引 35
2.3.1 準予抵扣的進項稅額 35
2.3.2 不得抵扣的進項稅額 39
2.3.3 應轉出的進項稅額 43
2.3.4 進項稅額常見問題解析 46
2.4 增值稅對房地產行業其他稅種的影響概述 50
2.4.1 增值稅對城市維護建設稅及兩附加稅費的影響 51
2.4.2 增值稅對印花稅的影響 52
2.4.3 增值稅對契稅的影響 53
2.4.4 增值稅對房產稅的影響 54
2.4.5 增值稅對土地增值稅的影響 55
2.4.6 增值稅對企業所得稅的影響 59
第3章 增值稅會計核算 62
3.1 增值稅會計核算特點概述 62
3.2 新舊增值稅會計核算科目體系對比 62
3.3 增值稅會計科目設置及賬務處理 66
3.3.1 “應交稅費——應交增值稅”科目設置及賬務處理 66
3.3.2 “應交稅費——未交增值稅”科目設置及賬務處理 78
3.3.3 “應交稅費——待抵扣進項稅額”科目設置及賬務處理 80
3.3.4 “應交稅費——增值稅留抵稅額”科目 82
3.3.5 “應交稅費——待轉銷項稅額”科目設置及賬務處理 82
3.3.6 “應交稅費——預交增值稅”科目設置及賬務處理 84
3.3.7 “應交稅費——待認證進項稅額”科目設置及賬務處理 85
3.3.8 “應交稅費——簡易計稅”科目設置及賬務處理 86
3.3.9 “應交稅費——轉讓金融產品應交增值稅”科目 88
3.3.10 “應交稅費——代扣代交增值稅”科目 88
3.3.11 期末會計處理 88
3.3.12 會計科目設置的特別建議 93
3.3.13 財務報表相關項目列示 95
3.4 全周期增值稅會計處理示例 95
3.4.1 獲取土地使用權的會計處理 96
3.4.2 房地產開發建設的會計處理 96
3.4.3 房地產銷售階段的會計處理 102
3.4.4 房屋交付使用的會計處理 103
第4章 增值稅納稅申報管理 108
4.1 增值稅申報概述 109
4.1.1 納稅申報方式 109
4.1.2 申報流程 109
4.2 增值稅納稅申報有關資料填寫解析及示例 111
4.2.1 增值稅納稅申報有關資料填寫解析 111
4.2.2 增值稅預繳稅款表填寫解析 131
4.2.3 營改增稅負分析測算明細表填寫解析 133
4.2.4 全周期增值稅申報填寫示例 135
4.2.5 特殊事項申報填寫示例 144
4.3 增值稅納稅申報法律責任 156
4.3.1 未按規定期限辦理納稅申報和報送納稅資料 156
4.3.2 拒不申報或者進行虛假的納稅申報 157
4.3.3 不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款 157
4.3.4 欠繳應納稅款，妨礙稅務機關追繳欠繳的稅款 158
4.3.5 以暴力、威脅方法拒不繳納稅款 158
4.3.6 未按規定期限繳納稅款 158
4.3.7 在規定期限不繳或者少繳應納或者應解繳稅款 159
4.3.8 扣繳義務人應扣未扣、應收不收稅款 159
第5章 增值稅發票管理 160
5.1 發票概述 160
5.1.1 稅務機關發票管理歷史沿革 161
5.1.2 發票的內容和基本規定 161
5.2 發票的領用 171
5.2.1 初次領購發票流程 171
5.2.2 日常領購發票（除初次以外） 173
5.2.3 升級發票數量和版面 174
5.2.4 發票領購其他事項 175
5.2.5 發票領購熱點問答 176
5.3 發票的開具 181
5.3.1 增值稅發票開具的一般規定 181
5.3.2 如何使用編碼開具增值稅發票 186
5.3.3 房地產行業其他開票規定 189
5.3.4 發票作廢與退回 191
5.3.5 紅字發票的開具 192
5.3.6 發票開具其他事項熱點問答 196
5.4 存根聯數據采集 198
5.4.1 常規存根聯數據采集 198
5.4.2 非常規存根聯數據采集 199
5.5 進項稅額的管理 200
5.5.1 能夠抵扣進項的票據類型 200
5.5.2 各類票據抵扣方式 200
5.5.3 增值稅專用發票進項數據采集方式 200
5.5.4 增值稅進項抵扣的熱點問題 202
5.6 發票的其他管理要求 209
5.6.1 增值稅發票的保管要求 209
5.6.2 增值稅發票被盜、丟失處理 210
5.6.3 發票真偽查驗 210
5.6.4 發票違法違章處罰 213
后記 220
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