本書主要從政府管理部門和行業(yè)發(fā)展的角度, 系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)開發(fā)用地、房屋征收與補(bǔ)償、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍、房地產(chǎn)稅費(fèi)、房地產(chǎn)行政管理信息化以及房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控等方面的管理政策和內(nèi)容, 并融合了作者多年的研究成果。
買房已成為中國(guó)人生活中的頭等大事。房地產(chǎn)市場(chǎng)有參與主體不僅包括房地產(chǎn)商和購(gòu)房者，還包括各級(jí)政府。本書主要講述政府如何管理房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)，在“縱橫兩條線”上展開。縱向上，按照“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的先后順序展開，圍繞“國(guó)有土地的征收與補(bǔ)償——開發(fā)用地的獲取——開發(fā)銷售的完成”，闡述政府對(duì)此過程的管理；橫向上，在“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的外圍展開，主要闡述政府在中介服務(wù)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、房地產(chǎn)稅收及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等方面的管理。在內(nèi)容上，本書除了描述傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容外，還以案例分享或資料分享的方式，列舉了大家比較關(guān)注的問題，比如，小產(chǎn)權(quán)房問題、房產(chǎn)稅問題、營(yíng)改增問題等，以此引發(fā)讀者思考，更加客觀理性地理解房地產(chǎn)相關(guān)法律條文和政府政策。
在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不僅改變了人們的居住面貌，而且使城市景觀得到了很大改善。人們不再居住在狹小、擁擠的空間中，取而代之的是寬敞明亮的居住環(huán)境。包括在土地之內(nèi)的房地產(chǎn)商品不僅與老百姓的生活緊密相關(guān)，更成為他們的一項(xiàng)最重要資產(chǎn)。有資料統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)占近7成，買房已成頭等大事。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與主體不僅有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)和購(gòu)房者，還包括各級(jí)政府。誠(chéng)然，世界各國(guó)政府都非常重視房地產(chǎn)行業(yè)的管理，但中國(guó)社會(huì)特有的文化現(xiàn)象決定了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理成為政府一項(xiàng)非常重要的任務(wù)。
本書主要講述政府如何管理房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)。多年來，政府通過立法、頒布行政法規(guī)、命令、通知等形式，動(dòng)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段等加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)已成為常態(tài)，成為房地產(chǎn)管理的基本原則。本書在寫作過程中查閱了大量法律條文，力求每一部分內(nèi)容都以最新的法律條文作為基礎(chǔ)，見附錄A。
在結(jié)構(gòu)安排上，本書在“縱橫兩條線”上展開。縱向上，按照“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的先后順序展開，圍繞“國(guó)有土地的征收與補(bǔ)償—開發(fā)用地的獲取—開發(fā)銷售的完成”，闡述政府對(duì)此過程的管理；橫向上，在“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的外圍展開，主要闡述政府在中介服務(wù)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、房地產(chǎn)稅收等方面的管理，同時(shí)闡述房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)問題；鑒于信息化技術(shù)已滲透到房地產(chǎn)管理中，所以本書用一章的篇幅講了這方面的內(nèi)容。力求讀者通過閱讀本書，可以對(duì)房地產(chǎn)管理的法律法規(guī)條文有個(gè)全面了解和認(rèn)識(shí)。
在內(nèi)容安排上，本書除了描述傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理內(nèi)容外，還以案例分享或資料分享的方式列舉了大家比較關(guān)注的問題，例如，小產(chǎn)權(quán)房問題、房產(chǎn)稅問題、營(yíng)改增問題等，以此引發(fā)讀者思考，更加客觀理性地理解產(chǎn)地產(chǎn)相關(guān)法律條文和政府政策。
本書的內(nèi)容安排可分為三大部分。第一部分包括第一章，主要闡述房地產(chǎn)管理的基本概念、管理體制和法規(guī)體系；第二部分包括第二章至第四章，主要闡述政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程的管理；第三部分包括第五章至第十章，主要闡述房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)籍管理、稅收管理、中介服務(wù)管理、信息化建設(shè)和宏觀調(diào)控等問題。其中，第九章由山東科技大學(xué)趙相偉講師寫作，其余章節(jié)由山東科技大學(xué)李英教授寫作，煙臺(tái)衛(wèi)正地產(chǎn)評(píng)估有限公司楊世寨總工程師對(duì)全書進(jìn)行了通稿并作修改。
本書屬編著層次的教材，融合了作者多年的研究成果。本書可以作為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、工程管理等專業(yè)的本科教材，也可以作為相關(guān)專業(yè)研究生的參考用書，還可以作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和房地產(chǎn)行政主管部門工作人員的工作參考書，或作為普通百姓了解房地產(chǎn)行業(yè)管理的科普讀物。
本書的寫作過程得到了很多人的幫助。感謝北京師范大學(xué)董藩教授的學(xué)術(shù)建議，感謝青島市黃島區(qū)房產(chǎn)管理和住房保障中心盧華先生和朱永華先生的政策指導(dǎo)，感謝山東能源置業(yè)的學(xué)員們，感謝戴德梁行青島分公司商鋪經(jīng)理龐如曉先生的專業(yè)意見，感謝學(xué)生徐亞茹、張文龍同學(xué)在數(shù)據(jù)采集、資料收集和整理過程中所做的工作，感謝清華大學(xué)出版社杜春杰女士在教材出版方面給予的協(xié)助，感謝所有文獻(xiàn)的作者和提供幫助的人們。
由于時(shí)間和水平有限，書中難免有錯(cuò)誤和疏漏之處，敬請(qǐng)廣大讀者批評(píng)指正。
李英趙相偉楊世寨
2017年1月
第一章 緒論 1
學(xué)習(xí)目標(biāo) 1
導(dǎo)言 1
第一節(jié) 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè) 1
一、房地產(chǎn)的含義與分類 1
二、房地產(chǎn)業(yè)的含義與行業(yè)性質(zhì) 4
三、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要內(nèi)容 4
第二節(jié) 房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能 5
一、國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職能 5
二、地方房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé) 10
第三節(jié) 房地產(chǎn)管理的法律依據(jù) 12
一、《憲法》對(duì)房地產(chǎn)立法的原則性規(guī)定 12
二、房地產(chǎn)律法的三個(gè)結(jié)構(gòu)層次 13
本章小結(jié) 14
綜合練習(xí) 15
第二章 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理 16
學(xué)習(xí)目標(biāo) 16
導(dǎo)言 16
第一節(jié) 房屋征收與補(bǔ)償概述 16
一、房屋征收與補(bǔ)償概念 17
二、房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆ǘl件 18
第二節(jié) 房屋征收與補(bǔ)償程序與內(nèi)容 19
一、房屋征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t 19
二、房屋征收與補(bǔ)償?shù)某绦?21
三、房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容 25
第三節(jié) 房屋征收評(píng)估 26
一、房屋征收評(píng)估的內(nèi)涵 26
二、房屋征收評(píng)估的特點(diǎn) 27
三、房屋征收評(píng)估的方法 28
四、房屋征收評(píng)估程序 29
五、房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定及委托 31
第四節(jié) 《房屋征收與補(bǔ)償條例》的進(jìn)步與不足 33
一、《房屋征收與補(bǔ)償條例》的進(jìn)步 33
二、《房屋征收與補(bǔ)償條例》的不足 34
三、政策建議 37
【案例分享】艾正云、沙德芳訴馬鞍山市雨山區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定案 38
本章小結(jié) 39
綜合練習(xí) 40
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地管理 41
學(xué)習(xí)目標(biāo) 41
導(dǎo)言 41
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地概述 41
一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的特征 41
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 43
三、獲取土地使用權(quán)的方式 43
第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 44
一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念和特征 44
二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的原則 45
三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式 46
四、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的程序 47
第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押 50
一、國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 50
二、國(guó)有土地使用權(quán)的出租 53
三、國(guó)有土地使用權(quán)的抵押 53
第四節(jié) 土地儲(chǔ)備制度 54
一、概述 54
二、現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度的組織體制 55
三、可納入土地儲(chǔ)備范圍的土地類型 56
四、土地儲(chǔ)備的基本運(yùn)作模式 56
五、土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 57
【案例分享】2016年成史上最可怕地王年 四季度樓市風(fēng)險(xiǎn)或爆發(fā) 58
本章小結(jié) 59
綜合練習(xí) 60
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理 61
學(xué)習(xí)目標(biāo) 61
導(dǎo)言 61
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立及資質(zhì) 61
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件 61
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 62
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 63
四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度 65
五、五證兩書與三表 67
六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)階段 69
第二節(jié) 建設(shè)前期準(zhǔn)備階段的管理 69
一、規(guī)劃報(bào)建與施工圖審查 69
二、工程招標(biāo)與投標(biāo) 70
三、申辦《施工許可證》 71
第三節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段的管理 73
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度 73
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案制度 77
第四節(jié) 商品房銷售與交付階段的管理 78
一、商品房預(yù)售的條件 78
二、商品房預(yù)售資金及其監(jiān)管 79
三、商品房現(xiàn)售的條件 82
四、禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的銷售方式 82
五、商品房銷售合同的內(nèi)容及網(wǎng)上簽約 84
六、計(jì)價(jià)方式的選擇與面積誤差的處理 85
七、規(guī)劃與設(shè)計(jì)變更的處理 87
八、預(yù)訂款項(xiàng)的規(guī)定 87
九、商品房交付的規(guī)定 88
十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任 89
2．按照用途來分類
按照房產(chǎn)的用途來分類，可將其劃分為如下八類。
（1）住宅，是指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课荩杉?xì)分為商品房、房改房、廉租房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、解困房和微利房等種類。
（2）生產(chǎn)用房，是指城市物質(zhì)生產(chǎn)部門的用房，包括工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等部門的廠房、車間、倉(cāng)庫(kù)、辦公室、實(shí)驗(yàn)室及生活服務(wù)用房等。
（3）商業(yè)用房，是指商店、銀行、郵電、旅館、餐飲以及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)行業(yè)所使用的房屋。它既包括直接用于營(yíng)業(yè)活動(dòng)的房屋，包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所、洗浴中心、美發(fā)廳等，也包括辦公室、倉(cāng)庫(kù)、堆棧等輔助用房。
（4）公用設(shè)施用房，是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐帷⒗幚怼h(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。
（5）辦公用房，是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。
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