本書以房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動全過程為主線，全面介紹了與房地產(chǎn)有關(guān)的民法基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)制度與政策、建設(shè)用地制度與政策、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營管理制度與政策、房地產(chǎn)交易管理制度與政策、房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策、房地產(chǎn)稅收制度與政策、物業(yè)管理制度與政策等內(nèi)容。
本書可作為高等院校、高等職業(yè)學(xué)校等工程管理專業(yè)、房地產(chǎn)專業(yè)和其他相關(guān)專業(yè)的教材，也可以作為房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)和執(zhí)業(yè)資格考試、職業(yè)水平評價的參考用書。
《房地產(chǎn)基本政策與制度》根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，突出了《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律制度的重要地位，特別對近年來更新、廢止的法律法規(guī)作出及時調(diào)整，并結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的基本現(xiàn)狀、基本理論、基本規(guī)律進(jìn)行了系統(tǒng)、詳細(xì)的論述�！斗康禺a(chǎn)基本政策與制度》是有關(guān)我國房地產(chǎn)基本政策、制度和相關(guān)法律法規(guī)的新匯總，并附有詳細(xì)解讀，對了解掌握我國房地產(chǎn)基本政策與制度，準(zhǔn)備房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)和執(zhí)業(yè)資格考試、執(zhí)業(yè)水平評價具有重要參考價值
第一章民法基礎(chǔ)知識1
第一節(jié)法的概述1
一、法的淵源1
二、法律適用規(guī)則3
第二節(jié)民法總論3
一、民法的概念3
二、民法的基本原則4
三、民事法律關(guān)系4
四、民事法律事實(shí)5
五、民事法律行為5
第三節(jié)物權(quán)法7
一、物權(quán)概述7
二、物權(quán)的變動8
三、不動產(chǎn)所有權(quán)10
四、用益物權(quán)12
五、擔(dān)保物權(quán)13
第四節(jié)合同法14
一、合同法概述14
二、合同的主體和內(nèi)容16
三、合同的訂立16
四、合同的效力17
五、合同的履行17
六、合同的變更、轉(zhuǎn)讓及終止19
七、違約責(zé)任及合同糾紛的解決20
思考題20
第二章房地產(chǎn)制度與政策概述22
第一節(jié)房地產(chǎn)概述22
一、房地產(chǎn)22
二、房地產(chǎn)業(yè)22
三、房地產(chǎn)法的淵源22
第二節(jié)住房制度改革23
一、改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度23
二、城鎮(zhèn)住房制度改革24
三、住房保障制度24
四、住房公積金制度25
第三節(jié)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策26
一、1993―1996年27
二、1998―2002年27
三、2003―2005年27
四、2005―2007年27
五、2008―2010年28
六、2011―2013年28
七、2014年以來28
思考題29
第三章建設(shè)用地制度與政策30
第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度與政策30
一、土地制度30
二、土地政策31
第二節(jié)國有建設(shè)用地33
一、建設(shè)用地的概念與分類33
二、建設(shè)用地管理的原則與內(nèi)容34
三、建設(shè)用地的供應(yīng)方式與政策36
四、建設(shè)用地審批制度38
五、土地使用權(quán)劃撥管理39
第三節(jié)閑置土地的處理40
一、閑置土地的認(rèn)定40
二、閑置土地的處置方式41
三、閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管42
第四節(jié)集體土地征收42
一、國家建設(shè)征收土地的概念42
二、征收土地的審批42
三、征收土地的補(bǔ)償和安置42
四、征地補(bǔ)償費(fèi)的支付和管理45
五、征地方案的編制45
六、征收土地的程序46
第五節(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地47
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍47
二、農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用原則47
三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的管理47
四、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地管理47
五、農(nóng)村村民宅基地管理48
六、集體建設(shè)用地的收回48
七、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移48
思考題48
第四章國有土地上房屋征收制度與政策50
第一節(jié)國有土地上房屋征收概述50
一、明確政府是公共利益征收唯一補(bǔ)償主體50
二、界定了公共利益的范圍50
三、將征收過程程序化，強(qiáng)調(diào)尊重被征收人意愿50
四、明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)51
五、明確由被征收人協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)51
六、明確了征收房屋的原則51
第二節(jié)國有土地上房屋征收管理體制52
一、房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是市、縣級人民政府52
二、市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償工作52
三、地方人民政府有關(guān)部門在房屋征收補(bǔ)償工作中互相配合53
四、國有土地上房屋征收的程序53
第三節(jié)國有土地上房屋征收決定54
一、公共利益的界定54
二、確需征收房屋的建設(shè)活動55
三、征收補(bǔ)償方案56
第四節(jié)國有土地上房屋征收補(bǔ)償57
一、房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容58
二、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞?8
三、被征收房屋價值的評估58
四、訂立補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定58
第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責(zé)任59
一、市、縣級人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責(zé)任59
二、暴力野蠻搬遷的法律責(zé)任59
三、非法阻礙依法征收與補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任59
四、涉及征收補(bǔ)償費(fèi)用的法律責(zé)任59
五、出具虛假或有重大差錯的評估報告的法律責(zé)任60
思考題60
第五章城鄉(xiāng)規(guī)劃制度與政策61
第一節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理概述61
一、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的概念62
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的內(nèi)容62
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的原則62
第二節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制與審批63
一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主體和審批主體 63
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的依據(jù)63
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要內(nèi)容64
四、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批程序64
五、城鄉(xiāng)規(guī)劃的修改64
第三節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施與監(jiān)督65
一、建設(shè)項目選址意見書65
二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證65
三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證66
四、城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督檢查66
第四節(jié)規(guī)劃控制線的管理68
一、規(guī)劃紅線管理68
二、城市紫線的管理68
三、城市綠線的管理69
四、城市藍(lán)線的管理69
五、城市黃線的劃定、管理和監(jiān)督69
思考題70
第六章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營制度與政策71
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)71
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念71
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立71
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級71
第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理73
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的確定73
二、項目報建制度74
三、土地使用權(quán)的取得74
四、項目資本金制度74
五、房地產(chǎn)項目動工開發(fā)期限75
六、項目手冊制度75
第三節(jié)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)與監(jiān)理76
一、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的范圍76
二、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的原則76
三、對建設(shè)工程招標(biāo)的管理76
四、對建設(shè)工程投標(biāo)的管理77
五、對開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)的管理77
第四節(jié)建設(shè)工程施工與監(jiān)理78
一、施工許可管理78
二、建設(shè)監(jiān)理管理80
三、建筑業(yè)企業(yè)的資質(zhì)管理82
四、執(zhí)業(yè)資格制度83
第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營84
一、房地產(chǎn)廣告84
二、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓85
第六節(jié)房地產(chǎn)質(zhì)量管理87
一、開發(fā)項目竣工驗(yàn)收87
二、商品房交付使用88
三、施工單位的質(zhì)量責(zé)任89
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任90
思考題92
第七章房地產(chǎn)交易制度與政策94
第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理94
一、房地產(chǎn)交易管理的概念94
二、房地產(chǎn)交易中的基本制度94
三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)95
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理95
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述95
二、不同土地使用權(quán)取得方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定97
三、商品房預(yù)售98
四、商品房現(xiàn)售99
第三節(jié)房地產(chǎn)抵押管理102
一、房地產(chǎn)抵押概述102
二、房地產(chǎn)抵押的條件103
三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定104
四、房地產(chǎn)最高額抵押105
五、房地產(chǎn)抵押的效力105
六、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)105
第四節(jié)房屋租賃管理106
一、房屋租賃的概念及政策106
二、商品房屋租賃106
三、公共租賃住房管理109
思考題112
第八章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策113
第一節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的歷史沿革113
一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的歷史變遷113
二、不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度114
第二節(jié)《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定115
一、不動產(chǎn)的范圍115
二、不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生效力115
三、不動產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)116
四、不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證明117
五、不動產(chǎn)物權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)118
第三節(jié)《房屋登記辦法》的主要規(guī)定118
一、房屋登記類型118
二、房地產(chǎn)登記的體制119
三、房屋登記的范圍119
四、房屋登記機(jī)構(gòu)120
五、房屋登記的基本要求120
六、房屋登記的程序121
七、房屋登記的時限122
八、房屋登記的其他規(guī)定122
九、房屋登記收費(fèi)124
第四節(jié)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的主要內(nèi)容125
一、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)125
二、不動產(chǎn)登記簿的要求125
三、登記程序126
四、登記信息的共享與保護(hù)126
五、法律責(zé)任126
思考題126
第九章房地產(chǎn)中介服務(wù)制度與政策128
第一節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述128
一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn)128
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理的歸口部門128
三、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理內(nèi)容128
四、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)130
第二節(jié)房地產(chǎn)估價131
一、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)131
二、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度134
第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)137
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述137
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理137
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理140
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員水平評價140
第四節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案管理141
一、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的意義141
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案體系141
三、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的管理142
思考題143
第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策144
第一節(jié)房地產(chǎn)稅收概述144
一、我國稅收體系144
二、房地產(chǎn)稅收制度144
三、房地產(chǎn)稅、租、費(fèi)144
四、房地產(chǎn)稅收制度改革和稅收優(yōu)惠政策145
第二節(jié)房產(chǎn)稅145
一、納稅人和征稅范圍145
二、計稅依據(jù)和稅率145
三、稅收優(yōu)惠政策146
第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅147
一、納稅義務(wù)人與征稅范圍147
二、稅率與計稅依據(jù)148
三、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠政策148
第四節(jié)土地增值稅150
一、納稅人和征稅范圍150
二、稅率150
三、扣除項目的確定151
四、增值額的確定151
五、稅收優(yōu)惠政策151
第五節(jié)契稅152
一、征稅對象 152
二、稅率和計稅依據(jù)153
三、稅收優(yōu)惠政策 153
第六節(jié)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加156
一、營業(yè)稅157
二、城市維護(hù)建設(shè)稅157
三、教育費(fèi)附加157
四、稅收優(yōu)惠政策157
第七節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收158
一、耕地占用稅158
二、印花稅158
三、企業(yè)所得稅158
四、個人所得稅159
思考題160
第十一章物業(yè)管理制度與政策161
第一節(jié)物業(yè)管理概述161
一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念161
二、物業(yè)管理的特征161
三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容162
四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)162
第二節(jié)物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)164
一、物業(yè)管理的實(shí)施原則164
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)165
三、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會166
四、物業(yè)管理的委托和物業(yè)管理合同169
五、物業(yè)承接查驗(yàn)171
第三節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)172
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念172
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則172
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價格管理方式172
四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計費(fèi)方式173
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成173
六、其他收費(fèi)管理規(guī)定174
七、物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)175
第四節(jié)住宅專項維修資金175
一、住宅專項維修資金的概念、性質(zhì)和用途175
二、住宅專項維修資金的交存175
三、住宅專項維修資金的管理176
四、住宅專項維修資金的使用177
思考題179
參考文獻(xiàn)180
應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是房屋所有權(quán)證辦理完備之后。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題與使用時間關(guān)系不大，主要是設(shè)計和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，都可以申請質(zhì)量部門認(rèn)定，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請退房。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，而不是一般性的質(zhì)量問題。房屋質(zhì)量有很多種，一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。這里的質(zhì)量監(jiān)督部門是指專門進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收的質(zhì)量監(jiān)督站，其他單位的核驗(yàn)結(jié)果不能作為退房的依據(jù)。四是對給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，應(yīng)只包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。
對于經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房，終止房屋買賣關(guān)系。也有權(quán)采取其他辦法，如雙方協(xié)商換房等。選擇退房還是換房，權(quán)利在消費(fèi)者。
以上這些規(guī)定的目的也是為了保護(hù)購買商品房的消費(fèi)者的合法權(quán)益。
（三）對非主體結(jié)構(gòu)不合格的商品房的保修
商品房的保修期從交付之日起計算�！渡唐贩夸N售管理辦法》要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》。
《規(guī)定》關(guān)于《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房住房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
保修項目和保修期：
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗拒力或使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；
2）屋面防水3年；
3）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；
4）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
5）地面空鼓開裂、大面積起砂1年；
6）門窗翹裂、五金件損壞1年；
7）管道堵塞2個月；
8）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；
9）衛(wèi)生潔具1年；
10）燈具、電器開關(guān)6個月。
其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
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