本書是在建筑評估工作的基礎上，根據高等職業教育教學要求進行編寫的。全書共8個項目，內容包括建筑工程概述、建筑工程的構成、建筑裝飾裝修工程、建筑工程量計算、建筑工程造價基礎、建筑工程造價的確定、建筑工程功能評價與價格影響因素分析、建筑工程質量驗收與損傷評定等。本書注重內容的實用性，力求將理論與實踐相結合，以達到提高學生能力的目標。
本書結合了注冊資產評估師考試科目之一“建筑工程評估”的知識點，既可作為高等職業技術學院、函授大學、成人教育等高職高專資產評估專業、建筑經濟專業的學生用書，也可作為廣大自學者和工程技術人員的自學及參考用書。
前言
本書是為了適應新時期高職高專資產評估專業的學生學習“建筑工程評估”課程而編寫的，在建筑評估工作的基礎上，根據高等職業教育教學要求進行編寫。全書共8個項目，內容包括建筑工程概述、建筑工程的構成、建筑裝飾裝修工程、建筑工程量計算、建筑工程造價基礎、建筑工程造價的確定、建筑工程功能評價與價格影響因素分析、建筑工程質量驗收與損傷評定等。本書注重內容的實用性，力求將理論與實踐相結合，以達到提高學生能力的目標。
本書結合了注冊資產評估師考試科目之一“建筑工程評估”的知識點，既可作為高等職業技術學院、函授大學、成人教育等院校資產評估專業、建筑經濟專業的學生用書，也可作為廣大自學者和工程技術人員的自學及參考用書。
本書由吳凌霞、杜威任主編，楊秀林、劉然任副主編，具體編寫分工如下：項目一由費娥撰寫，項目二由劉然撰寫，項目三由王敦撰寫，項目四由楊秀林撰寫，項目五和項目六由杜威撰寫，項目基由吳凌霞撰寫，項目八由趙琴撰寫。
由于編者水平所限，書中疏漏與不足之處在所難免，懇請廣大讀者批評指正。
編者
項目一 建筑工程概述 1
第一節 建設工程分類 1
第二節 建筑工程項目組成 5
第三節 建筑工程建設程序 6
項目二 建筑工程的構成 10
第一節 建筑工程的基本組成和常見
結構形式 10
第二節 建筑工程地基基礎 15
第三節 房屋建筑工程主體結構 21
第四節 建筑安裝工程 26
第五節 其他土木工程結構 30
小結 36
習題 36
項目三 建筑裝飾裝修工程 39
第一節 概述 39
第二節 樓地面裝飾裝修工程 40
第三節 墻面與幕墻裝飾裝修工程 45
第四節 頂棚裝飾裝修工程 50
第五節 門窗裝飾裝修工程 53
小結 59
習題 59
項目四 建筑工程量計算 64
第一節 常見建筑材料 64
第二節 房屋面積計算方法 85
第三節 房屋建筑工程量計算 90
小結 115
習題 115
項目五 建筑工程造價基礎 122
第一節 工程造價基礎知識 122
第二節 建筑工程定額原理及應用 132
小結 143
習題 143
項目六 建筑工程造價的確定 146
第一節 建設項目投資估算 146
第二節 建設項目設計概算 156
第三節 建設項目施工圖預算 165
第四節 項目決策和設計階段工程
造價的控制 176
小結 182
習題 183
項目七 建筑工程功能評價與價格
影響因素分析 186
第一節 房屋建筑工程功能評價 186
第二節 房地產價格影響因素分析 190
小結 202
習題 203
項目八 建筑工程質量驗收與損傷評定 204
第一節 房屋建筑工程質量驗收 204
第二節 房屋建筑工程損傷評定 205
第三節 房屋建筑工程常見質量病害
分析 213
第四節 建筑物新舊程度評定 218
第五節 建筑物損耗 228
小結 231
習題 231
參考文獻 236
項目二 建筑工程的構成
【學習目標】
通過本項目的學習，掌握建筑工程的基本組成，熟悉磚混結構、排架結構、框架-剪力墻結構、框架結構的基本組成和作用；了解筒體結構、空間結構建筑物；掌握基礎和地基的概念、分類及它們之間的區別和聯系；熟悉如何設計基礎及基礎深埋的條件。
【能力目標】
通過本項目的學習，了解建筑的基本構成；了解建筑結構的主要構成和作用。
第一節 建筑工程的基本組成和常見結構形式
一、建筑工程的基本組成
建筑工程一般由基礎、墻（柱）、樓蓋、樓梯、門窗和屋頂六大部分組成（見圖2-1）。各個部分在建筑中所處的位置不同，它們發揮著各自的功能，共同構成建筑工程的有機整體。建筑形式的多樣性，決定了各個組成部分在不同類型的房屋中表現形式的靈活性。
圖2-1 建筑工程的基本組成
1. 基礎
基礎是建筑物最下面的部分，埋在地面以下、承受建筑物全部荷載，并將其傳遞到地基上。基礎應當堅固、穩定，能夠抵抗冰凍、地下水與化學侵蝕等。基礎的大小、形式取決于荷載的大小、土壤性能、材料性質和承重方式。
2. 墻（柱）
墻是建筑物的承重、圍護和分隔構件。按其位置不同可分為外墻和內墻，按其作用不同可分為承重墻和自承重墻。承重墻是垂直方向的承重構件，承受著由屋頂、樓層等傳來的荷載，因此要求它堅固、穩定和耐久，且應具備保溫、隔熱、隔聲等物理特性。
特別提示： 外墻應能抵抗風、雨、雪、太陽輻射熱，并具有保溫性能。承重內墻用于分隔建筑物每層的內部空間，除承重外，還能增加建筑物的剛度、強度和穩定性。自承重的內墻為隔墻。有時為了擴大空間或結構上的要求，也可不用墻做承重構件，而用柱承重。
在磚木結構和磚混結構的房屋中，屋頂、樓蓋、樓梯等重量都要傳遞到支承著這些構件的墻（柱）上，再由墻（柱）傳遞到基礎，所以墻（柱）是房屋結構中的重要承重構件。
3. 樓蓋
樓蓋直接承受著各種家具、設備、人員的重量，并把這些重量傳遞到支承它的墻（柱）上。樓蓋又是樓房中劃分空間的水平分隔構件，與豎向分隔構件（內墻）共同組成各個獨立的房間。同時，樓蓋對房屋還起著水平支撐的作用，并增強房屋的整體性能和抗震能力。
4. 樓梯
樓梯是樓房建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用，故要求樓梯具有足夠的通行能力以及防水、防滑的功能。
5. 屋頂
屋頂是建筑物頂部的外圍護構件和承重構件，抵御著自然界雨、雪及太陽熱輻射等對頂層房間的影響；承受著建筑物頂部荷載，并將這些荷載傳給垂直方向的承重構件。此外，屋頂還必須具有足夠的強度、剛度以及防水、保溫、隔熱等力學和物理特征。
6. 門窗
門主要供人們內外交通和隔離房間之用；窗則主要是采光和通風，同時也起分隔和圍護作用。門和窗均屬自承重構件。對某些有特殊要求的房間，則要求門、窗具有保溫、隔熱、隔聲的能力。
特別提示： 一座建筑物除上述基本組成構件外，對不同使用功能的建筑，還有各種不同的構件和配件，如陽臺、雨篷、煙囪、散水、垃圾井等。除一般建筑工程外，其他土木工程包括橋梁、隧道、公路、鐵路、水塔、煙囪等的構造也是資產評估人員應當了解的內容。
二、常見建筑結構形式
在房屋建筑物評估中確定成新率，往往出現下列情況：兩幢不同結構的房屋，墻體都出現了裂縫，一幢可評為危樓，而另一幢則認為是局部問題，不影響房屋整體使用。這是因為不同結構房屋的承重系統不一樣，前者墻體承重，墻體裂縫很可能導致整個房屋的倒塌，而后者則是其他結構承重，墻體僅起圍護作用，裂縫僅造成了使用功能的減退。因此，了解不同結構類型和特征的建筑物對正確評估建筑物價值是非常必要的。
（一）磚混結構
1．概念
磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或者砌塊砌筑，橫向承重的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構，也就是說，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。磚混結構是混合結構的一種。
2. 構成
（1） 屋蓋（屋頂）。磚混結構建筑物的屋蓋是安裝在墻體上的，起兩種作用：一是承受屋頂上的荷載，如雪荷載；二是起圍護作用，一般在鋼筋混凝土屋面板上做加氣混凝土塊保溫層和油氈防水層來實現防雨防雪、保溫隔熱功能。
（2） 磚墻。磚墻按所處位置分為內墻和外墻。內墻起分隔作用。外墻與室外接觸，受風雨侵蝕，起圍護作用。磚墻又分承重墻和自承重墻。承重墻支撐樓板并傳遞荷載。
（3） 鋼筋混凝土樓蓋板。樓蓋板將家具重量、人的重量等樓層荷載傳給墻體。
（4） 樓梯。樓梯是樓層間的重要通道。
（5） 磚基礎。磚混結構建筑物的基礎多為條形磚基礎，承擔由墻體傳遞下來的荷載，并把荷載傳給地基。
（6） 門窗及其他。組成磚混結構建筑物的還有門、窗、陽臺、雨篷、臺階和散水等。
特別提示： 在墻體承重的磚混結構建筑中，由于構件受力要求，承重墻布置要均勻，墻體要有一定的厚度，窗間墻要有一定的寬度，這就使建筑平面的布置較單一，房間的使用面積較小，建筑層數不多（一般只有五六層），適合開間、進深較小，房間面積小，單層、多層的住宅樓、宿舍樓、辦公樓和家屬樓等。
（二）排架結構
1. 概念
采用柱和屋架作為其承重骨架，柱與屋架鉸接，與基礎剛接，這類建筑物稱為排架結構建筑物。
2. 構成
（1） 屋蓋。屋蓋起圍護和承重雙重作用，包括屋面板、天窗架、屋架等。屋面板安裝在天窗架和屋架上，天窗架安裝在屋架上，屋架安裝在柱頂上。
特別提示： 屋面板是廠房上部承重及圍護結構，承受屋面雪荷載，并通過屋架、柱向下傳遞。屋面還起防風、防雨和保溫作用。天窗的作用是便于廠房通風與采光。
（2） 吊車梁。吊車梁位于吊車行走軌道下部，支承在柱子牛腿上，承受吊車荷載，并傳至柱子，通過柱子把吊車荷載傳到基礎。
（3） 柱子。柱子是排架建筑的主要承重構件，它承受屋蓋傳來的荷載、吊車梁上傳來的荷載、墻梁傳來的上部墻體重量等荷載以及外墻傳來的風荷載等，并將其傳至地基。
（4） 基礎。基礎由杯形基礎和基礎梁組成。杯形基礎用以支撐柱子和基礎梁，并把荷載傳給地基。基礎梁兩端安裝在杯形基礎上，并將梁上部托著的外墻重量傳給杯形基礎。
（5） 支撐。支撐包括屋架支撐、天窗架支撐和柱間支撐。它的主要作用是增強廠房結構的空間剛度和穩定性；同時起傳遞風荷載和吊車水平荷載的作用，在地震區尚能傳遞縱向地震作用。
（6） 圍護結構。圍護結構通常是指外圍護結構，包括屋面、窗戶、陽臺門、外門、外墻，以及與外墻連在一起的抗風柱和外墻的圈梁。
特別提示： 墻梁——增強廠房的縱向剛度。當為連系梁時，承受外墻重量，并把它傳給柱子和基礎；當為圈梁時，外墻重量則通過基礎梁傳給基礎。抗風柱——承受山墻傳來的風荷載，并把它傳給屋蓋和基礎。
此結構常用于單層工業廠房、倉庫與一些大型公共建筑，如體育館、影劇院、展覽館、火車站的大廳等。
（三）框架結構
1. 概念
框架結構建筑物是指以柱、梁、板組成的空間結構體系作為骨架的建筑物。
2. 構成
（1） 屋蓋與樓板。屋蓋在建筑物頂部，既起承受屋面荷載作用，又起防雨雪、保溫的圍護作用。樓板承擔著樓層荷載，并向下傳遞。
（2） 框架梁。框架結構的梁分主梁與次梁，承受樓板、屋面板傳來的荷載。
（3） 框架柱。梁和柱是剛性連接在一起的。梁上荷載由柱傳到基礎。
（4） 柱基礎。框架結構柱基礎多為鋼筋混凝土獨立基礎。
（5） 框架墻。框架結構的外墻及內墻是用普通磚或輕質磚在柱間砌筑的墻體。這些墻只起圍護作用，磚墻的重量通過梁、板傳給柱。
特別提示： 以梁柱體系為承重骨架的框架結構房屋中，墻體只起圍護作用，因此可以形成較大的空間和比較靈活的平面布置。此外，框架建筑與磚混建筑相比還具有強度大、延性好、能承受較大荷載、抗震能力強等優點。其缺點是結構側向剛度較小，當建筑層數較多時，需要截面尺寸較大的框架梁柱才能滿足側向剛度的要求，既減小了有效使用空間，造成材料浪費，又會給室內布置帶來不便。因此，框架結構適用于非地震區或層數較少的高層建筑。
（四）鋼筋混凝土剪力墻結構
1. 概念
用鋼筋混凝土墻同時承受豎向荷載和水平荷載的結構稱為剪力墻結構。
2. 構成
（1） 屋蓋和樓板。
（2） 鋼筋混凝土承重墻。將垂直荷載傳遞到基礎，同時能夠抵抗水平荷載。
（3） 基礎。高層鋼筋混凝土剪力墻結構的特點是樓層高、自重大，故這類基礎必須剛度大，下沉均勻。
（4） 樓梯、陽臺、雨篷及臺階、散水等。有的鋼筋混凝土剪力墻結構建筑物還有地下室。
特別提示： 剪力墻結構建筑物的構造表面與磚混結構基本相同，但二者存在根本性區別，即承重墻體不是磚砌體，而是現澆或預制鋼筋混凝土墻體。剪力墻不僅具有很強的抗壓能力，而且還具有很強的抗剪能力，可抵抗風荷載和地震產生的水平荷載，因此適用于高層建筑。
剪力墻結構的適用范圍較大，從十幾層到三十幾層都很常見，在四五十層及更高的建筑物中也很適用。它常被用于高層住宅、公寓建筑中。因為這類建筑物的隔墻位置較為固定，布置剪力墻不會影響各個房間的使用功能，而且在房間內沒有柱、梁等外凸構件，既整齊美觀，又便于室內布置。
（五）框架-剪力墻結構
框架與剪力墻結構就是在框架結構中設置部分剪力墻，或把剪力墻結構中的部分剪力墻抽掉，改為框架承重，使框架和剪力墻兩者結合起來，共同承受豎向載荷和水平荷載的空間結構。
特別提示： 框架與剪力墻結構既保存了框架結構建筑布置靈活、延性好的特點，又具有剪力墻結構剛度大、承載力大、抗震性能好的優點。框架與剪力墻結構的適用范圍廣，10～40層的高層建筑均可采用這類結構體系，因而被廣泛地應用于高層辦公樓和旅館等公共建筑中。
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