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在我國改革開放以來，房地產是最受矚目的領域，其中交錯著政府和市場、國計和民生、行政和民事等各種復雜的關系。與此相對應，在房地產法中，不光有物權法等民事法規范，還有大量的行政法規范，而后者又往往引導和影響前者，房地產因而屬于諸法共同發力的“領域法”。不僅如此，房地產是一種行業，有其獨特的實踐特色和運作機制，要想理解相應的法律規范，非先透視實踐不可，就此而言，房地產法又是實踐先行的“行業法”。 遺憾的是，目前的房地產法理論著作在展開時，要么落在行政管制層面，要么主要根植于物權法，既未對相關的行政和民事規范進行充分而有機地融合，也未深入行業實踐挖掘理論立足點，客觀地講，無法應對實踐需要�；诖耍緯鴱男姓ê兔穹ㄈ诤系慕嵌龋瑥姆康禺a行業運作機制的角度，以突出的實踐問題為引導，以對房地產法進行理論論述。 本書著眼于我國房地產生命周期過程，針對其中產生的法律問題，結合行政法和民法進行理論分析，希望在做到行政法和民法知識融合的同時，盡量融合歷史與現實，融合法學和非法學的知識，為相關理論研究提供一定的啟發。

常鵬翱，北京大學法學院教授、博士生導師，北京大學博雅青年學者，教育部長江青年學者；國土資源部首屆不動產登記工作專家委員會專家，住房與城鄉建設部房地產市場服務專家委員會專家；中國法學會民法學研究會副秘書長，北京市法學會不動產法研究會副會長。參與《民法典》《中共中央 國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》《土地管理法》《不動產登記暫行條例》《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》等規范文件的論證工作。在《法學研究》《中國法學》等發表學術論文80余篇，出版《物權法的展開與反思》《事實行為的基礎理論研究》等專著。

目錄 凡例 引言 第一章房地產的法律內涵 第一節不動產的法律內涵 一、不動產的界定標準：國土空間規劃的管制 二、不動產與動產的區別 三、不動產表征著相關的物權 第二節建設用地的法律內涵 一、土地的法律內涵 二、建設用地的法律內涵 第三節房屋的法律內涵 一、積極內涵 二、消極內涵 第二章房地產權的權屬標準 第一節不動產物權歸屬的基本標準 一、公示標準 二、事實標準 三、意思標準 四、小結 第二節“房隨地走，地隨房走”的規范要義 一、規范目的 二、構成要件 三、法律后果 四、小結 第三章國土空間規劃 第一節國土空間規劃的制度構造 一、國土空間規劃的地位 二、國土空間規劃的層級 三、國土空間規劃的類型 四、國土空間規劃的屬性 五、國土空間規劃的效用 第二節國土空間規劃對國有建設用地使用權的影響 一、影響國有建設用地使用權的國土空間規劃 二、國土空間規劃對國有建設用地使用權的具體影響 三、小結 第三節國土空間規劃對“地隨房走”規則中“占用范圍” 的影響 一、問題的提出 二、實體方案的不足 三、“地權份額說”的優勢 四、“地權份額說”的實踐合理性 五、“地權份額說”的實踐運用：量化登記 六、小結 第四章土地儲備 第一節儲備土地的取得要件 一、符合國土空間規劃 二、取得方式合法合規 三、補償到位 四、土地權屬清晰 五、土地不存在污染等不適格情況 六、辦理不動產登記 第二節征收與補償 一、征收決定在公告時生效 二、補償的法律意義 第三節無償收回閑置土地不影響抵押權的存續 一、財產權相對消滅的法理 二、財產權相對消滅法理適用于無償收回 三、小結 第四節國有建設用地使用權低價轉讓時的優先購買權 一、權利屬性 二、行使要件 三、法律效果 第五章土地供應 第一節劃撥建設用地使用權 一、制度緣起 二、制度構造 三、判斷標準 四、主要權能 第二節有償使用方式的制度構造 一、有償使用原則的確立 二、出讓 三、租賃 四、作價出資或入股 第三節出讓合同的屬性之辨：民事合同抑或行政協議 一、合同訂立的對比 二、合同效力瑕疵的對比 三、合同解除的對比 四、違約責任的對比 五、分析與評價 第四節建設用地使用權的法源 一、建設用地使用權法源的基本界定 二、法律之間的關系 三、解釋法律的法源 四、作為習慣的政策文件 第六章土地二級市場 第一節劃撥建設用地使用權二級市場規范的適用 一、轉讓規范的適用 二、出租規范的適用 三、抵押規范的適用 四、小結 第二節出讓建設用地使用權二級市場規范的適用 一、25%投資規范的適用 二、價格控制規范的適用 三、查封的處分禁止規范的適用 第七章開發建設 第一節規劃許可的民事效果：以合法建筑為對象 一、對房屋所有權的影響 二、對相鄰權的影響 三、對在建建筑物抵押權的影響 第二節規劃許可的民事效果：以違法建筑為對象 一、違法建筑的行政法管制 二、建造人對違法建筑享有動產所有權 三、對合同效力的影響 四、小結 第三節建筑許可的民事效果 一、建筑工程施工許可的民事效果 二、從業資格的民事效果 第八章房地產交易 第一節預售許可與預售合同效力 一、預售許可的法律內涵 二、預售許可對預售合同效力的影響：基于司法實踐 的分析 三、預售許可對預售合同效力的影響：基于制度功能 的分析 四、預售許可不應影響合同效力 第二節網簽備案的法律意義 一、網簽備案的功能分析 二、網簽備案的必要性分析 三、網簽備案的民事后果 第三節走向住房租賃新市場的長租房及其民法保障 一、不宜把長租房定位成公租房 二、不宜把長租房理解為長租期房 三、宜把長租房界定為內含市場機制的專用租賃住房 四、規范發展長租房市場的民法保障 五、小結 第九章不動產登記 第一節不動產登記制度概況 一、統一登記 二、基本構成 三、法律定位 第二節登記能力 一、有登記能力的不動產物權 二、有登記能力的其他財產權 三、有登記能力的其他事項 第三節不動產登記的程序制度 一、依申請的不動產登記程序 二、依囑托的不動產登記程序 三、依職權的不動產登記程序 第四節不動產登記的效力制度 一、推定力 二、設權力 三、對抗力 四、宣示力 五、公信力 主要參考書目 后記