房地產作為經濟發展的重要組成部分，在中國經濟發展起飛階段發揮了重要作用。而近年來，房地產市場出現深度調整，房地產行業基本面快速下行，部分企業面臨較大的信用風險，預期減弱、需求不足、供給沖擊的三重壓力持續疊加，房地產格局發生重大改變，房地產進入到了一個新的發展階段。面對變局，未來房地產行業如何探索新的發展模式，實現可持續發展成為從中央政府到各地市政府以及房地產企業的重點關注議題，中國房地產行業的未來發展也成為媒體乃至普通百姓的熱點關注話題。
為回應以上議題，本書作者秦虹根據自己多年研究著寫本書。全書共分為兩篇，第一篇主要分析了房地產行業的變局成因。作者以我國房企20212022年爆雷為抓手，分析了本次房地產行業遇冷的原因，進行了深入的反思，并做出了未來展望。在本篇中，作者還回顧了2008年和2014年我國房地產行業進入下行期時遇到的問題和得到的啟示。
第二篇主要探討房地產行業的可持續發展之路。作者分別從變革方向、調控政策、市場格局、投資布局、融資模式、住房品質、新興業態和精細管理等方面介紹了房地產行業未來如何走可持續發展的道路。作者不僅借鑒了美國、日本等發達國家房地產企業在發展中的先進經驗，更是以我國的國情、國策為重點，深入淺出地分析了當下及未來一段時間，我國房地產企業應該如何乘政策之風，迎難而上，度過房市寒冬，最終走上可持續發展之路，實現高質量發展。
本書作者結合多年行業經驗和大量調研數據，結合國際發達國家房地產市場的先進經驗和曾遭遇過的問題，深入剖析我國自1998年房地產市場化以來曾經歷的幾次波動，給出高增長之后，我國房地產行業走上可持續、高質量發展道路的途徑與方法。
· 現任中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任
· 曾任住房和城鄉建設部政策研究中心主任
· 第十八屆中央政治局第十次集體學習主講人
· 2014年中組部、中宣部、人社部、科技部授予全國杰出專業技術人才稱號
· 享受國務院頒發政府特殊津貼的專家 ·中國農業大學土地科學與技術學院副教授，碩士研究生導師
·曾在住房和城鄉建設部政策研究中心工作
·主持和參與國家自然科學基金項目、國家社會科學基金項目及地方政府委托項目20余項
·在《國際人居》《地理研究》《資源科學》《建筑經濟》等核心學術期刊發表論文30多篇，參編著作兩部，獲省部級科研獎勵一項
前言 / I
上篇 房地產行業變局
第一章 房地產行業變局與反思：20212023年
一、行業變局從規模房企密集爆雷開始 / 001
（一）市場：2021年上半年達到頂峰后由熱轉冷 / 002
（二）政策：抑制四大沖動以控制房價上漲 / 005
（三）?問題：政策調控疊加新冠疫情使房企信用風險
集中釋放 / 011
二、房企爆雷的成因分析與反思 / 016
（一）房企經營模式蘊含流動性危機 / 016
（二）房企經營模式沒有跟上監管政策的轉變 / 021
（三）房企現金流受到政策疊加效應和市場下行的影響 / 023
三、行業變局及后市展望 / 025
（一）行業變局 / 025
（二）后市展望 / 031
第二章 房地產行業波動回顧：2008年和2014年
一、2008年房地產行業震蕩 / 036
（一）國際形勢和國內調控綜合作用的結果 / 037
（二）三大政策從供需兩端積極救市 / 040
（三）寬松政策下市場快速復蘇 / 041
二、2014年房地產行業庫存危機 / 042
（一）經濟下行中需求的回落與供給增長的失衡 / 042
（二）三大政策刺激需求的釋放 / 044
（三）去庫存效果顯著的同時房價高企 / 047
三、比較與啟示 / 048
（一）三輪周期的因果均不相同 / 048
（二）目前房地產市場環境發生根本性轉變 / 050
（三）環境的轉變帶來房企經營邏輯的轉變 / 058
下篇 房地產行業可持續發展
第三章 房地產行業可持續發展與變革方向
一、房地產行業可持續發展之國際比較 / 063
（一）美國房地產行業的可持續發展 / 064
（二）日本房地產行業的可持續發展 / 074
（三）比較與借鑒 / 079
二、經濟社會發展與房地產行業定位 / 080
（一）我國房地產行業定位的政策演變 / 080
（二）房地產行業健康發展對經濟社會的重要意義 / 082
三、可持續發展變革方向展望 / 086
（一）土地供給模式變革方向 / 086
（二）住房供給模式變革方向 / 090
（三）房地產金融模式變革方向 / 095
（四）房地產企業經營模式變革方向 / 097
第四章 房地產行業可持續發展之調控政策
一、房地產市場調控歷史周期及評析 / 103
（一）服務經濟社會發展大局相機決策 / 104
（二）三大政策奠定了當前的市場基礎 / 120
（三）行政政策是過去調控的發力點 / 127
二、房地產市場調控與長效機制 / 133
（一）健全土地供應機制 / 135
（二）健全財稅支持政策 / 137
（三）發揮金融政策的作用 / 139
（四）發揮住房保障政策作用 / 140
（五）發揮市場監管政策作用 / 142
三、房地產市場調控與因城施策 / 143
（一）因城施策的調控內涵 / 143
（二）熱門城市落實因城施策 / 145
（三）非熱門城市落實因城施策 / 154
第五章 房地產行業可持續發展之投資布局
一、房地產投資區域布局調整 / 156
（一）房地產開發投資布局評估 / 156
（二）房地產投資布局趨勢 / 163
二、房地產投資業態選擇 / 173
（一）優化商品房開發業務 / 174
（二）拓展專業化運營業務 / 179
（三）增加管理服務業務 / 182
（四）拓展產業地產 / 186
（五）進入城市更新領域 / 192
三、拿地模式與動態 / 194
（一）房企拿地策略調整 / 194
（二）房企拿地模式類型 / 195
（三）房企拿地動態 / 199
四、開發運營模式 / 202
（一）開發銷售模式優化 / 203
（二）專業化運營服務模式不斷拓展 / 206
第六章 房地產行業可持續發展之融資模式
一、三條紅線實施近況及評析 / 216
（一）三條紅線政策及實施近況 / 216
（二）三條紅線實施評析 / 217
二、房地產貸款集中度管理實施近況及評析 / 224
（一）貸款集中度管理內容及實施 / 224
（二）貸款集中度實施評析 / 228
三、房地產企業融資模式之國際比較 / 231
（一）美國房地產企業融資模式 / 232
（二）德國房地產企業融資模式 / 235
（三）日本房地產企業融資模式 / 236
（四）新加坡房地產企業融資模式 / 239
四、房地產企業融資模式變革重點 / 241
（一）優化銀行貸款融資結構 / 241
（二）拓展房地產投資股權融資 / 246
（三）推動資產證券化 / 250
（四）積極試點推動房地產行業綠色金融 / 256
（五）規范房地產企業發債和信托等融資 / 257
第七章 房地產行業可持續發展之住房品質
一、我國住房品質顯著改善但仍需提升 / 262
（一）十年間住房品質持續改善 / 262
（二）住有宜居仍需持續提升住房品質 / 267
二、住房品質需求驅動房地產高質量發展 / 270
（一）人口結構變化推動改善性需求增加 / 270
（二）住房品質需求從房屋到社區內外延伸 / 271
三、住房品質的綠色、裝配和智慧變革 / 275
（一）綠色住宅：人與自然和諧共處新模式 / 276
（二）裝配式住宅：標準化生產更加高效與環保 / 282
（三）智慧住宅：讓生活更加便捷舒適 / 286
四、物業管理服務構筑住房品質軟實力 / 288
（一）物業管理模式分類及其特征 / 288
（二）物業變革方向：數字化、智能化、精細化、多元化 / 290
第八章 房地產行業可持續發展之新型業態
一、租賃住房政策黃金十年 / 295
（一）住房租賃市場發展基本態勢 / 296
（二）大城市住房租賃市場需求規模大 / 300
（三）保障性租賃住房建設補齊供給短板 / 302
二、城市更新模式升級 / 308
（一）城市更新的新發展階段 / 308
（二）片區統籌城市更新戰略 / 317
三、養老地產發展前景 / 322
（一）養老地產市場機遇 / 322
（二）養老地產發展模式 / 326
（三）養老地產代表案例 / 331
（四）養老地產面臨的挑戰 / 335
第九章 房地產行業可持續發展之精細管理
一、進入管理紅利時代 / 339
（一）挖掘內部管理紅利 / 340
（二）堅守長期主義，贏得穩健發展 / 342
二、重視戰略引領 / 343
（一）制定新戰略 / 343
（二）新戰略落地 / 345
三、強化組織和標準化保障 / 347
四、實施數字化賦能 / 351
五、新型績效文化 / 354
參考文獻 / 356
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