三農(nóng)問題的核心是土地問題，而土地問題的實(shí)質(zhì)是土地權(quán)利問題，本文的研究對象為農(nóng)村土地抵押法律問題。全文以私法的視角詮釋農(nóng)村土地抵押基本法律問題，并綜合運(yùn)用歷史、比較、價(jià)值和實(shí)證的研究方法，依循明晰制度語境、考察實(shí)踐現(xiàn)狀、夯實(shí)制度根基和構(gòu)造具體制度的路徑展開研究。
本書共分五章，分別論述農(nóng)村土地抵押的制度語境、實(shí)證考察、制度基礎(chǔ)、法律構(gòu)造和配套制度，基于目前相關(guān)法律規(guī)定及政策設(shè)計(jì)，農(nóng)村土地抵押問題的研究尚處于起步階段，實(shí)踐中問題頗多，本書拋磚引玉，為我國的農(nóng)村土地抵押提供理論支撐和制度方案。
自序
對于普通農(nóng)民而言，土地是基本的生產(chǎn)資料，是生活的寄托之所。對政治家而言，土地是政治動(dòng)員的重要籌碼，歷代王朝更迭，莫不與打破既有的土地分配格局相關(guān)。如我，土地是靈魂上的根。過去，故鄉(xiāng)是生存的土地；如今，故鄉(xiāng)是精神的寄托。選取農(nóng)村土地問題作為研究對象，可視為個(gè)人精神上的還愿。農(nóng)為國本，有土斯有財(cái)。我們的鄉(xiāng)村身處從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的歷史洪流，土地撂荒、勞動(dòng)力流失、留守的老人與兒童……往昔田園牧歌式的鄉(xiāng)村陷入“問題的沼澤”。作為財(cái)產(chǎn)權(quán)之重要客體，農(nóng)村土地能否煥發(fā)新春？停杯投箸不能食，執(zhí)筆四顧心茫然。我用腳步和目光丈量村莊的土地，走近農(nóng)村土地的內(nèi)在邏輯，層層褪去其表象，而漸漸裸露村莊內(nèi)在的肌理。
三農(nóng)問題的核心是土地問題，而土地問題的實(shí)質(zhì)是土地權(quán)利問題，本文的研究對象為農(nóng)村土地抵押法律問題。全文以私法的視角詮釋農(nóng)村土地抵押基本法律問題，并綜合運(yùn)用歷史、比較、價(jià)值和實(shí)證的研究方法，依循明晰制度語境、考察實(shí)踐現(xiàn)狀、夯實(shí)制度根基和構(gòu)造具體制度的路徑展開研究。本書除導(dǎo)論外，共分為五章。
第一章農(nóng)村土地抵押的制度語境。我國古代農(nóng)村土地抵押的習(xí)慣法規(guī)則雜亂且不成體系，實(shí)踐中多以土地或田宅為抵押擔(dān)保，然其習(xí)慣法具有封閉性，并受限于傳統(tǒng)農(nóng)地生產(chǎn)經(jīng)營方式；近代以降，固有習(xí)慣價(jià)值式微，抵押等擔(dān)保物權(quán)移植西方，抵押規(guī)則日益規(guī)范化和體系化，制定了諸多農(nóng)村金融法規(guī)，且設(shè)置土地金融機(jī)構(gòu)，但并未與近代金融組織的成長相結(jié)合。現(xiàn)代的土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押，在國家政策層面上已獲肯定，卻未有相應(yīng)的法律運(yùn)行機(jī)制與之相適應(yīng)。現(xiàn)行立法中農(nóng)村土地抵押制度法律供給不足，且行使范圍過窄，城鄉(xiāng)土地使用權(quán)差別對待；不同類型的農(nóng)村土地使用權(quán)具有不同的抵押能力；土地權(quán)利形態(tài)的多元化趨向明顯，不同的農(nóng)村土地使用權(quán)形態(tài)能否抵押取決于立法選擇。土地兼具自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性，其經(jīng)濟(jì)屬性彰顯私益性，社會(huì)屬性承受公益負(fù)擔(dān)；實(shí)現(xiàn)土地資本化是農(nóng)村土地抵押的內(nèi)在動(dòng)因，與城市成熟的制度相較，民法的視域里尚欠缺適格的農(nóng)村土地抵押法律規(guī)范和制度安排。
第二章農(nóng)村土地抵押的實(shí)證考察。選取安徽省12個(gè)地級市、24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為樣本進(jìn)行實(shí)證調(diào)研，同時(shí)擷取國內(nèi)試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐范例，以明晰土地抵押制度在農(nóng)村社會(huì)中運(yùn)作的實(shí)然狀態(tài)，尋求建構(gòu)農(nóng)村土地抵押制度的可靠私法路徑。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押試點(diǎn)呈規(guī)模性擴(kuò)張態(tài)勢，多以合作金融和政策性金融為主，表現(xiàn)為直接抵押、由第三方擔(dān)保抵押、組建合作社抵押、信托和土地證券化等諸多形式；絕大多數(shù)試點(diǎn)地區(qū)都對抵押率、抵押期限以及土地規(guī)模等設(shè)定了一定的條件。宅基地使用權(quán)抵押脫離不了房地關(guān)系的現(xiàn)實(shí)困境，“房地一體”原則限制宅基地使用權(quán)抵押，須以有限抵押的制度設(shè)計(jì)激發(fā)宅基地用益物權(quán)的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押，但公益性集體建設(shè)用地使用權(quán)一般不得抵押；集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押常發(fā)生于再次土地流轉(zhuǎn)的情形，一般需經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意；法律限制了集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的有效性、抵押價(jià)值不明顯，且抵押融資的金融服務(wù)欠缺。通過分梳與厘定各地區(qū)農(nóng)村土地抵押的制度模式、運(yùn)行效果和法律障礙，為其后的制度構(gòu)造提供樣本與現(xiàn)實(shí)素材。
第三章農(nóng)村土地抵押的制度基礎(chǔ)。從基礎(chǔ)理論分析，根據(jù)大陸法系傳統(tǒng)和國外立法例，用益物權(quán)具備一定可處分性，權(quán)利亦可成為抵押權(quán)之客體；農(nóng)村土地權(quán)利抵押，實(shí)乃價(jià)值權(quán)的支配，其承載著擔(dān)保與融資雙項(xiàng)功能。農(nóng)村土地抵押的制度構(gòu)建以土地產(chǎn)權(quán)理論、資源配置優(yōu)化論和權(quán)利配置正義論等為理論基礎(chǔ)，在價(jià)值目標(biāo)上以平等為基礎(chǔ)、以自由為追求、以秩序?yàn)楸Ｕ稀⑿蕛?yōu)先并兼顧公平，并恪守尊重農(nóng)民主體地位和保護(hù)農(nóng)民利益的權(quán)利本位理念。農(nóng)村集體土地權(quán)利改造的現(xiàn)實(shí)主義路徑是堅(jiān)持集體土地所有制，實(shí)行土地使用權(quán)的市場化和資本化。在我國以集體土地所有權(quán)為基石的三層級結(jié)構(gòu)中，土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)及其可處分性，為土地抵押制度的構(gòu)建提供了制度基礎(chǔ)。農(nóng)村土地抵押的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上理應(yīng)體現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義，在確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提下，施以對抵押人的特殊保護(hù)：抵押人的主體范圍具有開放性，而抵押權(quán)人的主體范圍應(yīng)予以限制；為體現(xiàn)效率價(jià)值，應(yīng)取消須經(jīng)第三方“同意”或“審批”等前置程序，以利于抵押人設(shè)置抵押權(quán)；通過限定土地面積或抵押物的擔(dān)保價(jià)值、設(shè)置保險(xiǎn)、建立抵押風(fēng)險(xiǎn)基金等方式對抵押人予以保障性制度安排；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，同等條件下應(yīng)賦予本集體農(nóng)民成員基于成員權(quán)的優(yōu)先回贖權(quán)。
第四章農(nóng)村土地抵押的法律構(gòu)造。基于現(xiàn)實(shí)國情和抵押權(quán)客體的特殊性，農(nóng)村土地權(quán)利抵押制度并不能被一般的抵押規(guī)則所涵括，其在抵押的主體、客體、設(shè)定、效力及實(shí)現(xiàn)方式等制度構(gòu)造的諸多方面具有特殊性。抵押人的主體范圍具有開放性，農(nóng)民集體成員，及農(nóng)民集體以外的家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等其他組織或個(gè)人，皆可能成為抵押人的主體；為防控農(nóng)村土地抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)、保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利和防止土地兼并，抵押權(quán)人的主體范圍應(yīng)逐步限定在專門的金融機(jī)構(gòu)上——土地銀行。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的客體為土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營權(quán)從承包經(jīng)營權(quán)中分離獨(dú)立為新的權(quán)利類型，土地經(jīng)營權(quán)抵押不改變土地的所有權(quán)性質(zhì)、不改變土地的承包關(guān)系；土地承包經(jīng)營權(quán)抵押與農(nóng)地收益權(quán)質(zhì)押相區(qū)別，后者之標(biāo)的是“債權(quán)性流轉(zhuǎn)收益”而非土地經(jīng)營權(quán)本身。宅基地使用權(quán)抵押的客體為宅基地使用權(quán)，但其主體范圍不應(yīng)限于農(nóng)民集體成員，其原始取得可按農(nóng)民集體成員資格分配宅基地用地指標(biāo)，但因繼受而取得可實(shí)行有償有期使用制度。集體建設(shè)用地抵押的客體一般為經(jīng)營性或存量的集體建設(shè)用地使用權(quán)。
在農(nóng)村土地抵押的法律框架內(nèi)，可規(guī)定權(quán)利類型及其取得、建立有償使用制度和期限制度、規(guī)范抵押方式等。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的方式包括直接抵押、組建合作社抵押、由第三方擔(dān)保抵押、土地承包經(jīng)營權(quán)股份化抵押。宅基地使用權(quán)實(shí)行有限抵押制度，新增宅基地使用權(quán)具備完備的物權(quán)權(quán)能，允許在其上設(shè)定抵押，而對存量宅基地遵循“無償取得、有償使用、有限抵押”的原則，允許存量宅基地使用權(quán)在滿足一定條件時(shí)抵押。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押涵括所有權(quán)人抵押和使用權(quán)人抵押兩種形式。此外，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的效力不能及于農(nóng)作物。宅基地使用權(quán)抵押，則地上的房屋隨之抵押；因房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而導(dǎo)致房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)主體不一致時(shí)，可通過法律推定租賃合同的存在而予解決。抵押處置時(shí)應(yīng)賦予作為抵押人的農(nóng)民或其他農(nóng)民集體成員優(yōu)先回贖權(quán)；為確保農(nóng)村土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，亦可通過創(chuàng)設(shè)農(nóng)村土地抵押風(fēng)險(xiǎn)基金、設(shè)置強(qiáng)制保險(xiǎn)、實(shí)行土地區(qū)分制度和政府風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度等多種手段構(gòu)筑面向抵押人的多邊利益保障機(jī)制。
第五章農(nóng)村土地抵押的制度配套。基于公共利益和土地社會(huì)保障功能之考量，應(yīng)從抵押主體、部分抵押、抵押用途、抵押方式、經(jīng)濟(jì)能力、土地規(guī)劃與用途管制等諸方面對農(nóng)村土地抵押權(quán)的行使予以合理限制。作為抵押人的農(nóng)民，須有穩(wěn)定的收入來源、財(cái)力證明或從事穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)，而抵押權(quán)人限定為專門的金融機(jī)構(gòu)；實(shí)行部分抵押原則，對農(nóng)村土地面積和抵押物價(jià)值予以限制；抵押的貸款只能用于涉農(nóng)的生產(chǎn)、投資和開發(fā)項(xiàng)目；農(nóng)村土地抵押必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制。健全農(nóng)村土地權(quán)利登記制度，農(nóng)村土地權(quán)利的取得與抵押權(quán)的設(shè)定實(shí)行登記生效主義。構(gòu)建有中國特色的土地銀行，作為以土地抵押貸款為主要業(yè)務(wù)的專門政策性金融機(jī)構(gòu)，其資金籌措可通過財(cái)政出資入股和發(fā)行土地債券實(shí)現(xiàn)。此外，尚需構(gòu)筑農(nóng)村土地權(quán)利收儲(chǔ)與市場交易中心、建立農(nóng)村土地使用權(quán)的價(jià)值評估制度、完善農(nóng)村社會(huì)保障制度和財(cái)稅制度等相關(guān)配套作為抵押運(yùn)行的支撐。
農(nóng)村土地抵押制度方面的法理艱深，涉及層面廣泛，敝人勉力完成拙作，漏誤之處在所難免，望各位專家學(xué)者能惠賜指正。
胡建 1980年1月生，云南建水人。現(xiàn)為安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授，法學(xué)博士。2003年畢業(yè)于河北大學(xué)政法學(xué)院法律系，獲法學(xué)學(xué)士學(xué)位；2007年畢業(yè)于西南政法大學(xué)民商法學(xué)院民法專業(yè)，獲法學(xué)碩士學(xué)位；2015年畢業(yè)于西南政法大學(xué)民商法學(xué)院民法專業(yè)，獲法學(xué)博士學(xué)位。主持國家社科基金青年項(xiàng)目《農(nóng)村土地融資擔(dān)保法律問題研究》(13CFX076)和安徽省教育廳2016年高校優(yōu)秀青年人才支持計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目《構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的法律制度研究》(gxyqZD2016097)。在《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》、《中國軟科學(xué)》、《中州學(xué)刊》、《西北大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》、《重慶大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》、《南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》、《中南大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》、《求實(shí)》、《東方法學(xué)》、《河北法學(xué)》和《行政法學(xué)研究》等國家核心學(xué)術(shù)期刊上先后發(fā)表論文三十余篇
導(dǎo)論
第一章農(nóng)村土地抵押的制度語境
第一節(jié)我國農(nóng)村土地抵押的背景
第二節(jié)農(nóng)村土地抵押的立法現(xiàn)狀與改革動(dòng)因
第二章農(nóng)村土地抵押的實(shí)證考察
第一節(jié)農(nóng)村土地抵押的實(shí)證考察情況
第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的實(shí)踐
第三節(jié)宅基地使用權(quán)抵押的實(shí)踐
第四節(jié)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的實(shí)踐
第三章農(nóng)村土地抵押的制度基礎(chǔ)
第一節(jié)農(nóng)村土地抵押的正當(dāng)性與理論基礎(chǔ)
第二節(jié)農(nóng)村土地抵押的價(jià)值目標(biāo)與指導(dǎo)原則
第三節(jié)農(nóng)村土地抵押的路徑
第四章農(nóng)村土地抵押的法律構(gòu)造
第一節(jié)農(nóng)村土地抵押的主體
第二節(jié)農(nóng)村土地抵押的客體
第三節(jié)農(nóng)村土地抵押的運(yùn)行
第四節(jié)農(nóng)村土地抵押權(quán)的設(shè)定、消滅與實(shí)現(xiàn)
第五章農(nóng)村土地抵押的制度配套
第一節(jié)農(nóng)村土地抵押的合理限制
第二節(jié)農(nóng)村土地權(quán)利登記制度
第三節(jié)構(gòu)建中國特色的土地銀行
結(jié)論
參考文獻(xiàn)
后記
附件一《農(nóng)村土地權(quán)利抵押條例（草案）法條建議稿》
附件二《“農(nóng)村土地權(quán)利及其抵押狀況”調(diào)查問卷樣本》
附件三《“農(nóng)村土地權(quán)利及其抵押狀況”調(diào)查數(shù)據(jù)匯總》
新書資訊