在物業管理實踐中，投訴和糾紛的處理是經常遇到的，對這一問題的處理能力，很大程度上反映了物業管理工作者的專業知識、法規知識的綜合運用能力。而對投訴和糾紛處理結果的好與壞，直接影響到物業服務企業乃至物業管理行業的形象。因此，對物業管理從業人員處理投訴和糾紛能力的培養和提高，越來越引起物業管理行業的重視，引起了作為物業管理人才培養基地的高職院校物業管理專業的重視。
經過科學的崗位素質結構和能力結構分析，我們發現物業管理人員處理投訴和糾紛能力的核心是對物業管理法律法規的理解、掌握和靈活運用。因此，物業管理法規教材的編寫內容與物業管理實踐聯系的緊密程度，對高職物業管理專業學生的培養質量和企業在崗培訓的效果產生直接影響。為解決這一教學、培訓中的突出問題，本教材在編寫中力求達到從形式到內容注重對理論的淡化，側重理論與實踐的有機結合，突出實踐中分析能力的培養，以實現培養、提高高職學生和物業管理服務一線從業人員處理投訴和糾紛能力的編寫目的。
經過3年多的講義使用，隨著新的法律法規的出臺，人們對物業管理的認識又有了新的提高。為保證教材與時俱進，2015年，在教學實踐的基礎上，通過進一步的深人物業服務企業調查研究，對講義進行了重新修訂。此次修訂一是完善、提高了從法律法規角度對物業管理的認識，規范了部分知識點的闡述；二是充實了2008年以后最新實施的法律法規，剔除了國家住宅和城鄉建設部頒布廢止的規章與標準；三是更換了部分節前案例，使所選案例更適合教學與在崗培訓的需要。本教材具有以下幾個特點。
1.教材內容新。教材內容涵蓋了《中華人民共和國侵權責任法》《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《業主大會和業主委員會指導規則》《保安服務管理條例》《物業承接查驗辦法》《商品房屋租賃管理辦法》等新近頒布實施的法律法規與部門規章。
2.突出實踐需要。本教材在內容上突出指導性、理論性與實踐性、適用性相融合，重點突出的是物業管理實踐的需要，所選法律法規均為實際工作中使用頻率較高的。且結合物業管理具體業務要求，選用了相當數量的規范標準，如《房屋修繕工程施工管理規定》《房屋修繕技術管理規定》《城市供水水質管理規定》《普通住宅小區物業管理服務等級標準》《全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及評分細則》等。
3.實訓性強。本教材選取了大量的實踐案例，并在案例選取上，充分考慮讀者實踐需要，突出一線、實用的選取原則。所選案例力求做到是在物業管理服務日常工作中經常接觸的典型事例，案例分析有利于運用法規制度解決糾紛的思路養成，有利于提高學生在實踐中解決具體問題的實戰能力。
本教材由沈陽師范大學管理學院魯捷、沈陽工程學院穆林林任主編，河南質量工程職業學院黃昕、沈陽師范大學李柏良、曹冬冬任副主編，沈陽師范大學李虹參編。
上海百聯物業管理有限公司黨委書記董咸慧通審了全稿，提出了許多寶貴的改進意見，謹致謝忱。
本書還得到遼寧省侵權責任法研究會會長陳祥民教授、副會長兼秘書長康毅先生、副會長即遼寧銘博律師事務所所長王曉平律師撥冗進行法律專業指導，使全書行文更加規范，謹致謝忱。
教材編寫中，我們力求做到盡善盡美，但由于能力和實踐經驗的不足，敗筆之處難免，還望大家不吝賜教。
《物業管理法律法規》：
1.關于用水、排水相鄰關系的處理
建筑內部的供水、排水管線只有經過相鄰關系的房屋，才能構成供水系統和排水系統，如一樓住戶屋內的上、下水管就是樓上其他住戶上、下水的必要便利。物業管理實踐中，經常發生鄰里之間因為樓上鄰居忘記關閉水閥造成樓下被淹，或樓上鄰居不文明行為造成樓下下水管線堵塞，而又責任不清等情況，樓下住戶往往采取關閉供水閥門的極端措施進行對抗，造成鄰里之間的糾紛等，以下條款即適用處理此類糾紛。
《物權法》第八十六條第一款規定：“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。”這就是說，相鄰關系的不動產權利人對相互之間的用水、排水應當提供必要的便利，不得為自己的私利妨害他方的正常用水、排水。當然，利用一方的用水、排水必須控制在合理的限度以內，以防止對被利用方的不動產造成侵害，如果在采取了適當的保護措施后仍造成被利用不動產方的損害的，應當由受益人（利用方）進行賠償。為保證被利用方的這一合法權益，《物權法》第九十二條也有所規定，即“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”《最高人民法院關于貫徹執行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（修改稿）》（以下簡稱《執行民法通則若干意見》）第106條規定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許；但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補償。”“相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。”
2.關于利用相鄰關系土地、建筑物
相鄰不動產人難免需要臨時或長期利用相鄰關系的土地、建筑物。在生活實踐中，這包括兩種情況。一是因建造、修繕建筑物而臨時使用相鄰權利人土地、建筑物的，如三樓張某因修繕自己的房屋，不得不（沒有其他選擇方案）將腳手架臨時搭建在樓下鄰居李某的花園里，李某應提供必要的便利，不能拒絕、阻攔張某的要求。但張某應與李某就使用對方鄰地有所約定，在修繕自己房屋期間，不能給李某生活造成不必要的妨礙，修繕工程結束后應及時清理現場。二是因鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的。水、電、燃氣等均屬于現代人生活不可或缺的必需品，裝修時，如管線必須經鄰居房屋墻體才能夠鋪設，則鄰居應當提供必要的便利，讓他人方便地獲得水電資源。但是，如果鋪設管線確實給鄰居造成生活上的不便，甚至造成財產上的損失如墻體破壞的或室內裝修受到損害，則應當給鄰居以適當的經濟補償，要負責為其恢復原狀，并賠償損失。如某小區二樓住戶程先生的暖氣管道老化，需重新鋪設，但必須經過一樓住戶徐某的廚房，并影響了徐某廚房的美觀，對此，程先生應給予徐某適當的賠償。
為防止以上兩種情況造成鄰里糾紛，或當此類糾紛發生時解決有所依據，《物權法》第八十八條規定：“不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。”第九十二條規定：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。”《執行民法通則若干意見》第104條規定：“相鄰一方因施工臨時占用他方使用的土地，占用的一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。”
3.關于通風、采光和日照等相鄰關系
通風、采光、日照是衡量居住質量是重要標準之一。業主不僅享有房屋的使用權，還擁有通風權、采光權。但現實中，由于城市土地價值的提升，一些城市在對新建住宅規劃審批環節中存在的漏洞，導致樓宇間距不符合國家建筑規劃標準，遮擋相鄰建筑采光。還有些人為了自己得到更多的居住便利，亂搭亂蓋，影響鄰居的建筑采光、通風。這都使得因通風、采光、日照而引發的矛盾有所增多，給社會生活帶來許多不和諧的因素。
相鄰通風權是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗保證其室內與室外空氣流通和正常開關窗戶進行室內外空氣交換的權利。實踐中，相鄰一方的下列行為應視為是對他方通風權的侵犯：因相鄰一方建造房屋或其他設施時未與相鄰他方的窗戶保持適當距離、相距太近而使相鄰他方室內空氣通風不暢，或阻擋了相鄰他方的窗戶而使其無法通風的；因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內空氣流通的；因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶的。例如，相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設置畜欄或在他方窗下堆放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只能緊閉窗戶等。此類情況，如相鄰一方的行為超過國家環保規定標準，則可以按環保問題引起的相鄰關系糾紛來處理；如不夠國家環保規定標準，則相鄰一方行為可按侵犯相鄰他方通風權來處理。
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