本書結(jié)合實(shí)踐案例，系統(tǒng)介紹了房地產(chǎn)估價行業(yè)的工作機(jī)會和各工作崗位的任職要求、居住房地產(chǎn)估價、商業(yè)房地產(chǎn)估價、工業(yè)房地產(chǎn)估價、比較復(fù)雜的在建工程房地產(chǎn)估價、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法在土地估價中的應(yīng)用、撰寫房地產(chǎn)估價報告和土地估價報告的技巧，以及對房地產(chǎn)估價行業(yè)未來發(fā)展的展望。本書在介紹基本理論的基礎(chǔ)上，更注重于對各種估價方法的實(shí)際應(yīng)用，具有很強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。
第1章 房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)準(zhǔn)備1
1.1 房地產(chǎn)估價行業(yè)的就業(yè)機(jī)會與任職要求1
1.2 房地產(chǎn)估價人員的職業(yè)道德修養(yǎng)17
1.3 房地產(chǎn)估價人員職業(yè)發(fā)展規(guī)劃21
課后作業(yè)25
第2章 居住房地產(chǎn)估價29
2.1 制定估價作業(yè)方案29
2.2 搜集估價所需資料31
2.3 實(shí)地查勘估價對象36
2.4 測算估價對象價值51
課后作業(yè)56
第3章 商業(yè)房地產(chǎn)估價57
3.1 制定估價作業(yè)方案57
3.2 搜集估價所需資料59
3.3 實(shí)地查勘估價對象63
3.4 測算估價對象價值71
課后作業(yè)82
第4章 工業(yè)房地產(chǎn)估價83
4.1 制定估價作業(yè)方案83
4.2 搜集估價所需資料84
4.3 實(shí)地查勘估價對象90
4.4 測算估價對象價值97
課后作業(yè)111
第5章 在建工程房地產(chǎn)估價112
5.1 制定估價作業(yè)方案113
5.2 搜集估價所需資料115
5.3 實(shí)地查勘估價對象117
5.4 測算估價對象價值124
課后作業(yè)137
第6章 土地估價138
6.1 土地估價方法簡介138
6.2 廣州市基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)用示例140
課后作業(yè)150
第7章 估價報告寫作151
7.1 房地產(chǎn)估價報告寫作151
7.2 土地估價報告寫作171
7.3 房地產(chǎn)估價綜合模擬實(shí)訓(xùn)178
7.4 房地產(chǎn)估價角色扮演視頻拍攝劇本示例191
課后作業(yè)195
第8章 批量評估與房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的商業(yè)模式創(chuàng)新196
8.1 2012年——房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型在即196
8.2 轉(zhuǎn)型的出路——商業(yè)模式創(chuàng)新197
8.3 批量評估技術(shù)對估價機(jī)構(gòu)商業(yè)模式創(chuàng)新的影響199
8.4 基于批量評估技術(shù)的商業(yè)模式創(chuàng)新途徑201
8.5 未來展望203
課后作業(yè)204
參考文獻(xiàn)206
2.樓棟地址牌或門牌拍攝要點(diǎn) （1）地址牌或門牌號一定要清晰可見，與房產(chǎn)證上的地址要保持一致。（2）遇到地址牌或門牌號不清晰的，或者完全找不到的，必須在樓棟入口處和估價對象門口各拍攝一張照片，以證明現(xiàn)場查勘對象沒有搞錯。本案例圖片存在的問題：門牌貼在不銹鋼防盜門旁邊的墻上，由于光線不足，加上顏色較暗，上面的數(shù)字看上去不太清晰。應(yīng)該補(bǔ)充光源，重新拍攝。3.室內(nèi)拍攝要點(diǎn) （1）天花板、地板都要拍攝到，缺一不可。實(shí)在無法兼顧的時候，優(yōu)先保證照到地板，不能只拍天花板。（2）選擇拍攝的角度應(yīng)盡可能呈現(xiàn)其空間布局。（3）避免照片中有人出現(xiàn)。有些住宅是有人居住的，可以在拍照前跟住戶協(xié)調(diào)一下，避免其出現(xiàn)在照片中。（4）光線不足的時候要補(bǔ)充光源或開燈拍攝。（5）房間數(shù)量不止一個的時候，每個房間都要拍攝照片，然后從中挑出效果最好的作為房間照的代表。本案例圖片存在的問題：（1）房間沒有照到天花板，取景范圍太小。（2）廚房、衛(wèi)生間的照片存在類似的問題，都只拍攝了一角，沒有完整反映里面的空間布局，而且地板和天花板只拍攝到其中一個。4.外景拍攝要點(diǎn) 通常會在陽臺上或窗戶旁，選擇景觀最好的視角拍攝，然后再從中挑出效果最佳的一張作為外景照片的代表。5.照片檢查要點(diǎn) 拍完現(xiàn)場查勘照片后，在離開的時候除了要讓領(lǐng)勘人在查勘表上簽字確認(rèn)外，還要記得檢查照片數(shù)量和質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。遇到剛開始做估價或者不是很細(xì)心的估價人員，很容易遺漏照片。比如，我們在前面說的樓棟整體照，如果來的時候沒有拍照，那么離開的時候是不是一定會記得呢？這個可不一定。在實(shí)際工作中因?yàn)檫z漏照片而重新回去補(bǔ)拍的現(xiàn)象時有發(fā)生。所以，養(yǎng)成好的習(xí)慣很重要，拍完照片應(yīng)該馬上檢查一下。不同的估價目的和不同的委托方，通常對住宅現(xiàn)場查勘拍照的要求都會有所不同。剛才我們展示的案例委托方要求拍攝8張照片，也有要求拍攝6張或10張的，甚至有時候因?yàn)楣纼r對象已經(jīng)滅失而不需要拍攝照片。我們曾經(jīng)接到一名華僑的估價委托，因舊城改造估價對象在1998年已經(jīng)被拆除。其在1957年辦理的房地產(chǎn)證已遺失，該住宅一直由政府托管。通過對現(xiàn)有資料的分析，我們依據(jù)《房地產(chǎn)所有證存根》、《廣州市房地產(chǎn)總登記申請書》、《華僑產(chǎn)業(yè)調(diào)查情況表》等資料對房屋的產(chǎn)權(quán)狀況及面積進(jìn)行認(rèn)定，在沒有現(xiàn)場查勘照片的情況下，通過查詢大量的歷史資料估算了估價對象在1998年拆遷時點(diǎn)的市場價值和1957—1998年期間的租金收益，從而評估出政府應(yīng)該補(bǔ)給委托方的拆遷賠償金額。
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