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本書反映了房地產(chǎn)策劃與開發(fā)及經(jīng)營管理在理論和實踐中的新發(fā)展，系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)策劃、開發(fā)及經(jīng)營管理的有關(guān)理論知識和實務(wù)。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)概述、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)項目策劃、房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)項目開發(fā)主要程序與前期工作、工程建設(shè)管理、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)運作經(jīng)營、房地產(chǎn)金融與經(jīng)營管理互聯(lián)網(wǎng)化等。

本書反映了房地產(chǎn)策劃與開發(fā)及經(jīng)營管理在理論和實踐中的新發(fā)展，可以作為高等院校工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程造價、土木工程、建筑學(xué)等專業(yè)本科生與研究生教材，也可作為地產(chǎn)策劃與開發(fā)經(jīng)營管理人員深入學(xué)習(xí)的參考用書。全書分三個板塊闡述房地產(chǎn)策劃與開發(fā)經(jīng)營的基本理論與案例。板塊一為房地產(chǎn)分析與開發(fā)策劃及研究，包括第1章房地產(chǎn)概述，主要敘述了房地產(chǎn)的基本概念及我國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史；第2章主要從投資角度介紹了房地產(chǎn)的特征；第3章敘述了房地產(chǎn)市場的原理及市場調(diào)控方法；第4、5章，作為本書重點，系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)項目策劃與可行性研究的概念、方法及案例。板塊二為房地產(chǎn)開發(fā)實施，包括第6、7、8章，分別敘述了房地產(chǎn)項目開發(fā)程序、前期工作、工程建設(shè)管理及房地產(chǎn)銷售等有關(guān)內(nèi)容。板塊三為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的前沿發(fā)展，包括第9、10章，探討了基于系統(tǒng)科學(xué)角度的房地產(chǎn)運作經(jīng)營、房地產(chǎn)金融發(fā)展及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的互聯(lián)網(wǎng)化。本書主要修訂房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，反映近年來的行業(yè)歷史背景；新增第9章房地產(chǎn)運作經(jīng)營、第10章房地產(chǎn)金融與網(wǎng)絡(luò)化，反映房地產(chǎn)行業(yè)的新變化與發(fā)展趨勢；對部分案例進(jìn)行修訂和更新；按照近年來新的政策法規(guī)修訂所涉及的專業(yè)內(nèi)容。在具體內(nèi)容上，本書根據(jù)近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的新政策法規(guī)和房地產(chǎn)市場的新發(fā)展編著與修訂，主要增加：2008～2016年的房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述；房地產(chǎn)企業(yè)由開發(fā)到經(jīng)營的基本思路、體系及住宅與商業(yè)物業(yè)等經(jīng)營的理論方法；房地產(chǎn)金融基本理論與住房抵押貸款證券化(RMBS)、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等近期熱點；社區(qū)O2O、互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)眾籌、互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、企業(yè)內(nèi)部管理互聯(lián)網(wǎng)化、虛擬現(xiàn)實(VR)技術(shù)應(yīng)用前景及虛擬房地產(chǎn)經(jīng)營的介紹等。同時，根據(jù)近年新政策法規(guī)，對全書進(jìn)行了有關(guān)修訂，主要涉及2009年修訂的《房地產(chǎn)管理法》、2007年實施的《物權(quán)法》、2011年頒布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》、2007年發(fā)布并施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、2016年的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》、2008年施行的《企業(yè)所得稅法》、2006年的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第3版)、2014年實施的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 503532013)、2016年實施的《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ/T 302015)等法律法規(guī)及相關(guān)政策文件。

我國房地產(chǎn)在經(jīng)歷近十五年的高增長發(fā)展之后，市場面臨以住宅為主的規(guī)模化開發(fā)銷售占主流的格局轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化開發(fā)與配套服務(wù)經(jīng)營共同發(fā)展的格局。住宅市場，將從以開發(fā)銷售等增量交易為主，逐漸轉(zhuǎn)為開發(fā)銷售與二手房租售等增量存量交易并重，同時彰顯互聯(lián)網(wǎng)時代特征。在商業(yè)地產(chǎn)方面，無論增量開發(fā)，還是存量經(jīng)營，通過資產(chǎn)證券化，以資產(chǎn)管理為核心的輕資產(chǎn)運營模式將取得重要發(fā)展。近年來房地產(chǎn)市場調(diào)控的區(qū)域差別化等新思路、開發(fā)企業(yè)的升級轉(zhuǎn)型、互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的崛起及社區(qū)服務(wù)企業(yè)的上市，都給轉(zhuǎn)型期的中國房地產(chǎn)市場帶來濃墨重彩的靚麗風(fēng)景。基于房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，本書在第1版的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂，以適應(yīng)人才培養(yǎng)需求和專業(yè)發(fā)展。 本書根據(jù)近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的新政策法規(guī)和房地產(chǎn)市場的新發(fā)展編著與修訂，主要增加：2008～2016年的房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述；房地產(chǎn)企業(yè)由開發(fā)到經(jīng)營的基本思路、體系及住宅與商業(yè)物業(yè)等經(jīng)營的理論方法；房地產(chǎn)金融基本理論與住房抵押貸款證券化(RMBS)、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等近期熱點；社區(qū)O2O、互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)眾籌、互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、企業(yè)內(nèi)部管理互聯(lián)網(wǎng)化、虛擬現(xiàn)實(VR)技術(shù)應(yīng)用前景及虛擬房地產(chǎn)經(jīng)營的介紹等。同時，根據(jù)近年新政策法規(guī)，對全書進(jìn)行了有關(guān)修訂，主要涉及2009年修訂的《房地產(chǎn)管理法》、2007年實施的《物權(quán)法》、2011年頒布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》、2007年發(fā)布并施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、2016年的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》、2008年施行的《企業(yè)所得稅法》、2006年的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第3版)、2014年實施的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 503532013)、2016年實施的《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ/T 302015)等法律法規(guī)及相關(guān)政策文件。 全書主要闡述房地產(chǎn)策劃與開發(fā)經(jīng)營的基本理論與案例，分為三個板塊共10章。第一板塊為房地產(chǎn)分析與開發(fā)策劃及研究，包括第1章房地產(chǎn)概述，主要敘述了房地產(chǎn)的基本概念及我國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史；第2章主要從投資角度介紹了房地產(chǎn)的特征；第3章敘述了房地產(chǎn)市場的原理及市場調(diào)控方法；第4、5章，作為本書重點，系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)項目策劃與可行性研究的概念、方法及案例。第二板塊為房地產(chǎn)開發(fā)實施，包括第6、7、8章，分別敘述了房地產(chǎn)項目開發(fā)程序、前期工作、工程建設(shè)管理及房地產(chǎn)銷售等有關(guān)內(nèi)容。第三板塊為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的前沿發(fā)展，包括第9、10章，探討了基于系統(tǒng)科學(xué)角度的房地產(chǎn)運作經(jīng)營、房地產(chǎn)金融發(fā)展及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的互聯(lián)網(wǎng)化。 本書由長安大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院趙延軍統(tǒng)籌并主要撰寫與修訂，其中，第1章1、2、3節(jié)與第8章1、2節(jié)由趙延軍撰寫與修訂；第4章、第5章4、5、6、8、9、10、11節(jié)由趙延軍與長安大學(xué)建筑工程學(xué)院李寓撰寫與修訂；第5章1、2、3、7節(jié)與第7章由長安大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院薛文碧撰寫與修訂，并與趙延軍共同撰寫與修訂第2章；第9章2、3、4節(jié)由河北科技大學(xué)建筑工程學(xué)院趙琰撰寫，并與趙延軍共同撰寫第9章1、5節(jié)；第1章第4節(jié)、第6章、第10章由趙延軍與西安財經(jīng)學(xué)院管理學(xué)院蔡學(xué)禮撰寫與修訂；第3章、第8章3、4節(jié)由趙延軍與西安市住房保障和房屋管理局武東潮撰寫與修訂。本書的編寫過程中得到了渡邊策劃機(jī)構(gòu)的支持與幫助，同時參考了有關(guān)作者的論著、研究成果等書籍文章資料，在此表示誠摯的謝意。 鑒于作者水平有限，書中定會存在缺點和錯誤，敬請讀者批評指正。 編者

趙延軍博士1991年大學(xué)畢業(yè)后在西安市建三公司從事施工管理與企業(yè)管理工作，1996年攻讀管理科學(xué)與工程碩士研究生，1999年開始從事教學(xué)與科研工作。現(xiàn)在長安大學(xué)建筑工程學(xué)院從事房地產(chǎn)與建筑工程管理的教學(xué)科研及實踐，并取得工學(xué)博士學(xué)位，在開發(fā)企業(yè)、估價公司及營銷公司從事估價、策劃及管理工作，陜西省開發(fā)企業(yè)培訓(xùn)主講老師，西安市城改項目方案論證會評審專家等。

目錄前言第1章房地產(chǎn)概述111房地產(chǎn)及其特性1111房地產(chǎn)概念1112房地產(chǎn)特性512房地產(chǎn)開發(fā)及其特性7121房地產(chǎn)開發(fā)概念7122房地產(chǎn)開發(fā)特性813房地產(chǎn)業(yè)及其歷史沿革10131房地產(chǎn)業(yè)的基本認(rèn)識10132房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展1214房地產(chǎn)專業(yè)體系24141房地產(chǎn)行業(yè)主要活動24142房地產(chǎn)知識體系25復(fù)習(xí)思考題26第2章房地產(chǎn)投資2721投資概述27211投資基本概念27212投資與投機(jī)28213我國投資體制改革與發(fā)展2822房地產(chǎn)投資基本概念28221房地產(chǎn)投資含義28222房地產(chǎn)投資形式2923房地產(chǎn)投資的特征29231房地產(chǎn)投資的收入能力29232房地產(chǎn)投資的風(fēng)險30233房地產(chǎn)投資的安全性30234房地產(chǎn)投資的流動性30235房地產(chǎn)投資的市場性31236房地產(chǎn)投資的財務(wù)杠桿利益31237房地產(chǎn)投資的稅收受益31238房地產(chǎn)投資的其他特征3124房地產(chǎn)投資風(fēng)險與風(fēng)險管理32241房地產(chǎn)投資的風(fēng)險32242房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理34復(fù)習(xí)思考題37第3章房地產(chǎn)市場3831房地產(chǎn)市場基本認(rèn)識38311房地產(chǎn)市場概念38312房地產(chǎn)市場類型39313房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)4032房地產(chǎn)市場的特征42321房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性和開放性42322房地產(chǎn)市場的不完全競爭性42323房地產(chǎn)市場的地區(qū)性42324房地產(chǎn)市場的供求特殊性43325房地產(chǎn)市場的交易特殊性43326房地產(chǎn)市場的投機(jī)性43327房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)影響性43328房地產(chǎn)市場的其他特征4433房地產(chǎn)市場的規(guī)律44331房地產(chǎn)市場需求與供應(yīng)44332房地產(chǎn)市場的周期5134房地產(chǎn)市場的調(diào)控53341房地產(chǎn)市場調(diào)控基本概念53342房地產(chǎn)市場調(diào)控基本方法53復(fù)習(xí)思考題57第4章房地產(chǎn)項目策劃5841房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述58411房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的概念58412房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要內(nèi)容60413房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作6042市場調(diào)查61421房地產(chǎn)市場調(diào)查概述61422房地產(chǎn)市場調(diào)查程序63423房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容65424房地產(chǎn)市場調(diào)查方法69425房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測7143市場細(xì)分與目標(biāo)市場73431房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念73432房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)74433房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法75434選擇房地產(chǎn)目標(biāo)市場7644房地產(chǎn)開發(fā)項目定位78441房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的概述78442目標(biāo)市場定位78443開發(fā)產(chǎn)品定位78444項目形象定位84445項目推廣定位8545初步開發(fā)方案86451初步開發(fā)方案概念86452初步開發(fā)方案主要內(nèi)容8646案例渭南貿(mào)易廣場整合營銷傳播策劃87461項目概況87462SWOT分析87463營銷傳播診斷(略)88464項目總體定位(新定位)88465項目命名(副品牌名)89466從4P到4C整合營銷傳播策略分析90467異點、支點與合點92468潛在客戶的區(qū)隔與分析93469目標(biāo)接觸管理模式(略)954610廣告策略與廣告表現(xiàn)(另擬)954611動機(jī)營銷954612任務(wù)營銷964613會展?fàn)I銷984614共生營銷(略)984615新聞策劃984616直銷與關(guān)系營銷(略)994617形象營銷(略)994618營銷管理(略)994619整合營銷傳播與組織架構(gòu)的變革(略)99復(fù)習(xí)思考題99第5章房地產(chǎn)項目可行性研究10051可行性研究概述100511可行性研究的含義100512可行性研究的發(fā)展歷史100513可行性研究的作用101514可行性研究的工作階段10252可行性研究步驟和內(nèi)容103521可行性研究步驟103522可行性研究內(nèi)容104523提高房地產(chǎn)可行性研究準(zhǔn)確性的方法10653房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價基本知識106531現(xiàn)金流量106532資金的時間價值108533資金等值計算109534名義利率和實際利率11854房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算119541一般建設(shè)項目投資估算119542房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算123543房地產(chǎn)項目資金使用計劃12855房地產(chǎn)項目收入估算與資金籌措130551房地產(chǎn)項目收入估算130552房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費132553房地產(chǎn)項目資金籌措135554房地產(chǎn)項目還本付息13656房地產(chǎn)項目財務(wù)評價140561房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述140562靜態(tài)盈利分析141563動態(tài)盈利分析144564清償能力分析149565資金平衡分析15157房地產(chǎn)項目不確定性分析153571盈虧平衡分析153572敏感性分析155573概率分析15858房地產(chǎn)項目方案比選160581房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選的概念160582方案比選的方法160583關(guān)于開發(fā)決策16259房地產(chǎn)項目綜合評價162591房地產(chǎn)項目綜合評價的概念162592綜合評價的效益和費用163593盈利能力分析與社會影響分析163510房地產(chǎn)項目可行性研究報告1655101可行性研究報告格式與構(gòu)成1655102可行性研究報告應(yīng)注意問題165511案例某住宅區(qū)項目可行性研究(經(jīng)濟(jì)評價部分)1665111總論1665112項目投資環(huán)境(略)1675113項目市場分析研究(略)1675114項目開發(fā)條件(略)1675115項目建設(shè)開發(fā)方案1675116項目節(jié)能、環(huán)境影響及勞動安全與消防(略)1685117組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置(略)1685118投資估算及資金籌措1685119項目銷售收入估算17051110財務(wù)評價17051111不確定性分析17151112社會評價(略)17251113結(jié)論及建議17251114計算表172復(fù)習(xí)思考題178第6章房地產(chǎn)項目開發(fā)主要程序與前期工作17961房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序與階段179611建立開發(fā)程序的原因179612房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要程序17962前期工作階段的主要內(nèi)容180621前期工作基本程序181622土地使用權(quán)的獲得182復(fù)習(xí)思考題187第7章工程建設(shè)管理18871工程項目招標(biāo)與投標(biāo)188711工程項目招標(biāo)投標(biāo)的概念188712工程項目招標(biāo)投標(biāo)的作用188713工程項目招標(biāo)的方式189714工程項目招標(biāo)的范圍190715房地產(chǎn)項目施工招標(biāo)投標(biāo)19072施工準(zhǔn)備193721技術(shù)準(zhǔn)備193722物資準(zhǔn)備194723勞動組織準(zhǔn)備194724施工現(xiàn)場準(zhǔn)備195725施工的場外準(zhǔn)備19673施工組織管理與控制197731投資(成本)控制197732進(jìn)度控制200733質(zhì)量控制20374竣工驗收208741竣工驗收的條件208742竣工驗收的程序208743竣工驗收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)209744竣工驗收報告209745竣工驗收備案209復(fù)習(xí)思考題210第8章房地產(chǎn)營銷21181概述211811房地產(chǎn)營銷與銷售211812房地產(chǎn)銷售方式211813房地產(chǎn)銷售分析21382房地產(chǎn)銷售面積214821商品房銷售的計價方式214822商品房銷售的面積測算21483房地產(chǎn)定價策略與方法216831房地產(chǎn)項目定價目標(biāo)216832房地產(chǎn)項目定價策略217833房地產(chǎn)項目定價方法21884房地產(chǎn)促銷組合與銷售實務(wù)219841房地產(chǎn)促銷組合219842房地產(chǎn)銷售管理220843房地產(chǎn)銷售有關(guān)問題221復(fù)習(xí)思考題222第9章房地產(chǎn)運作經(jīng)營22391概述223911房地產(chǎn)運作經(jīng)營基本概念223912經(jīng)營思想與性格理論224913房地產(chǎn)運作經(jīng)營的分類與體系22692居住物業(yè)管理229921物業(yè)管理與居住物業(yè)管理229922居住物業(yè)管理的相關(guān)各方231923居住物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容23593居住物業(yè)交易236931居住物業(yè)交易概述236932居住物業(yè)轉(zhuǎn)讓238933居住物業(yè)抵押與租賃24094寫字樓物業(yè)與工業(yè)物業(yè)經(jīng)營242941寫字樓物業(yè)與工業(yè)物業(yè)242942寫字樓物業(yè)經(jīng)營243943工業(yè)物業(yè)經(jīng)營24695商業(yè)物業(yè)經(jīng)營247951商業(yè)物業(yè)經(jīng)營概述247952社區(qū)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營250953購物中心的經(jīng)營253954商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險258復(fù)習(xí)思考題259第10章房地產(chǎn)金融與經(jīng)營管理互聯(lián)網(wǎng)化260101房地產(chǎn)金融2601011房地產(chǎn)金融概述2601012房地產(chǎn)信貸2611013房地產(chǎn)信托2641014房地產(chǎn)證券化2651015房地產(chǎn)項目融資268102房地產(chǎn)經(jīng)營管理的互聯(lián)網(wǎng)化2711021房地產(chǎn)經(jīng)營的互聯(lián)網(wǎng)化2711022房地產(chǎn)管理的互聯(lián)網(wǎng)化2751023虛擬房地產(chǎn)的經(jīng)營管理2771024辯證與展望278復(fù)習(xí)思考題279附錄房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法280參考文獻(xiàn)305