本書為系統(tǒng)研究關(guān)于我國房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論、基本方法和實(shí)踐應(yīng)用的教材, 系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)估價(jià)的各個(gè)方面, 內(nèi)容涉及房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、理論基礎(chǔ)、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理和影響因素以及房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法、估價(jià)流程和估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用等, 并輔以練習(xí)題和參考答案。
(1) 增加了獨(dú)立、客觀、公正原則和謹(jǐn)慎原則，并根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》對(duì)謹(jǐn)慎原則進(jìn)行了說明；
(2) 完善了房地產(chǎn)估價(jià)的各種估價(jià)目的；
(3) 增加了房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德的相關(guān)內(nèi)容；
(4) 增加了匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；
(5) 比較法中完善了可比交易實(shí)例的搜集途徑和選擇標(biāo)準(zhǔn)，增加了統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一融資條件的內(nèi)容；
(6) 收益法完善了計(jì)算公式和收益期限確定的內(nèi)容；
(7) 成本法增加了不同情況土地取得費(fèi)的確定等內(nèi)容；
(8) 完善了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容。
第3版修訂說明
本書自第2版出版以來，繼續(xù)得到了廣大教學(xué)和教育機(jī)構(gòu)師生的選用和支持。2014年和2015年中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18507—2014)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291—2015)分別進(jìn)行了修訂，據(jù)此，本次第3版的修訂工作主要在以下方面進(jìn)行了修改和補(bǔ)充：
(1) 增加了獨(dú)立、客觀、公正原則和謹(jǐn)慎原則，并根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》對(duì)謹(jǐn)慎原則進(jìn)行了說明；
(2) 完善了房地產(chǎn)估價(jià)的各種估價(jià)目的；
(3) 增加了房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德的相關(guān)內(nèi)容；
(4) 增加了匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響；
(5) 比較法中完善了可比交易實(shí)例的搜集途徑和選擇標(biāo)準(zhǔn)，增加了統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一融資條件的內(nèi)容；
(6) 收益法完善了計(jì)算公式和收益期限確定的內(nèi)容；
(7) 成本法增加了不同情況土地取得費(fèi)的確定等內(nèi)容；
(8) 完善了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容。
此外，本次修訂還增加了房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的概念，補(bǔ)充了房地產(chǎn)的分類，并對(duì)各章的課后習(xí)題和參考答案進(jìn)行了精簡(jiǎn)和補(bǔ)充。
參加此次修訂的人員有李珍珍、張心澄、呂春陽、王萌、戴學(xué)珍等。
作者
2017年1月
第1章導(dǎo)論
1.1房地產(chǎn)的概念與特性
1.2房地產(chǎn)估價(jià)概述
習(xí)題
第2章房地產(chǎn)估價(jià)的理論基礎(chǔ)
2.1地租理論
2.2土地區(qū)位理論
習(xí)題
第3章房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理
3.1房地產(chǎn)價(jià)格概述
3.2房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與類型
3.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
習(xí)題
第4章市場(chǎng)法
4.1市場(chǎng)法的基本原理
4.2市場(chǎng)法的適用范圍
4.3市場(chǎng)法的操作步驟
4.4回歸分析法
4.5基準(zhǔn)地價(jià)修正法
4.6應(yīng)用舉例
習(xí)題
第5章收益法
5.1基本思路及適用范圍
5.2收益法的評(píng)估程序
5.3收益法計(jì)算常用公式
5.4收益法指標(biāo)的估算
5.5殘余法
5.6應(yīng)用舉例
習(xí)題
第6章成本法
6.1成本法的基本原理
6.2成本法的適用范圍
6.3成本法的操作步驟
6.4土地使用權(quán)價(jià)格的估算
6.5建筑物價(jià)格（改良物殘余價(jià)值）的估算
習(xí)題
第7章剩余法
7.1剩余法的基本原理
7.2剩余法的適用范圍
7.3剩余法的計(jì)算公式
7.4剩余法的操作步驟
7.5應(yīng)用舉例
習(xí)題
第8章長期趨勢(shì)法
8.1長期趨勢(shì)法的基本原理
8.2數(shù)學(xué)曲線擬合法
8.3平均增減量法
8.4平均發(fā)展速度法
8.5移動(dòng)平均法
8.6指數(shù)修勻法
8.7長期趨勢(shì)法的應(yīng)用
習(xí)題
第9章路線價(jià)估價(jià)法
9.1路線價(jià)估價(jià)法的含義和理論依據(jù)
9.2路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式
9.3路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍
9.4路線價(jià)估價(jià)法的程序
9.5深度百分率表
9.6幾個(gè)路線價(jià)法則介紹
9.7應(yīng)用舉例
習(xí)題
第10章在建工程評(píng)估
10.1在建工程及其評(píng)估特點(diǎn)
10.2在建工程評(píng)估的準(zhǔn)備工作
10.3在建工程評(píng)估
習(xí)題
第11章高層建筑地價(jià)分?jǐn)?
11.1高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x
11.2高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?
習(xí)題
第12章房地產(chǎn)估價(jià)流程和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
12.1房地產(chǎn)估價(jià)流程
12.2房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
12.3房地產(chǎn)估價(jià)案例
習(xí)題
習(xí)題參考答案
參考文獻(xiàn)
第1章 導(dǎo)論
1.1房地產(chǎn)的概念與特性
1.1.1房地產(chǎn)的概念
要明確房地產(chǎn)的概念，首先必須明確“土地”“地產(chǎn)”“不動(dòng)產(chǎn)”的概念。
1. 土地（land）的概念
作為科學(xué)的土地概念，至今還沒有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，不同的學(xué)者有不同的解釋。
經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的土地概念比較寬廣。馬克思在《資本論》*卷中指出： “經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的土地是指未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象。”英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾（A.Marshall）認(rèn)為： “土地是指大自然贈(zèng)與人類的各種自然資源，包括陸地和海洋中（上）的空氣、光、熱、巖石、礦藏、水、土壤等自然物質(zhì)和力量。”美國土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利（R.T.Ely）認(rèn)為： “經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量或自然資源，不是單指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物質(zhì)。”
從法學(xué)的觀點(diǎn)來看，比較有代表性的論點(diǎn)有，《牛津法律大辭典》認(rèn)為： “土地是指地殼的固體部分（也有說僅指陸地部分或地球表層的陸地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。”《德意志聯(lián)邦共和國民法典》認(rèn)為： “土地包括土地、附加于土地的有機(jī)物、土地及其附加物中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。”
從農(nóng)學(xué)的角度，聯(lián)合國糧農(nóng)組織（FAO）1972年在荷蘭的瓦格寧根召開的土地評(píng)價(jià)專家會(huì)議文件《土地與景觀的概念及定義》中指出： “土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大氣、土壤、基礎(chǔ)地質(zhì)、水文和植被，它還包含這一地域范圍內(nèi)過去和目前人類活動(dòng)的種種結(jié)果，以及動(dòng)物就它們對(duì)目前和未來人類利用土地所施加的重要影響。”1976年，F(xiàn)AO在《土地評(píng)價(jià)綱要》中進(jìn)一步指出： “土地是一個(gè)區(qū)域，其特點(diǎn)包括該區(qū)域垂直向上和向下的生物圈的全部合理穩(wěn)定的或可預(yù)測(cè)的周期性屬性，包括大氣、土壤和下伏地質(zhì)、生物圈的屬性，以及過去和現(xiàn)在的人類活動(dòng)的結(jié)果。”
從地學(xué)的角度，許多地理學(xué)家都曾對(duì)土地下過定義。如澳聯(lián)邦科學(xué)與工業(yè)研究組織的克里斯欽和斯圖爾特在《綜合考察方法論》（1964）中指出： “土地是指地表及所有它對(duì)人類生存和成就有關(guān)的重要特征”，“必須考慮土地是地表的一個(gè)立體垂直剖面，從空中環(huán)境直到地下的地質(zhì)層，并包括動(dòng)植物群體及過去和現(xiàn)在與土地相聯(lián)系的人類活動(dòng)。”我國已故地理學(xué)家趙松喬先生用函數(shù)形式表征出了土地的概念： L=F（n，e，s，t）（式中，L為土地，n為自然因素，e為經(jīng)濟(jì)因素，s為制度因素，t為時(shí)間因素）。浙江大學(xué)教授吳次芳也有同樣的觀點(diǎn)，認(rèn)為土地是在自然因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度因素綜合作用下形成的，并在時(shí)間序列上是動(dòng)態(tài)變化的歷史客體。
由以上觀點(diǎn)可以看出，自然科學(xué)意義上的土地概念與經(jīng)濟(jì)科學(xué)意義上的土地概念是不同的。前者是自然物質(zhì)，是由土壤、水文、礫石、巖石、礦藏等自然物質(zhì)構(gòu)成的自然綜合體或自然歷史綜合體； 后者是被當(dāng)作生產(chǎn)資料和生活資料的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，是由土地資源和土地資產(chǎn)所構(gòu)成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體。綜合各家觀點(diǎn)，一般認(rèn)為，土地是地球陸地表面上，上自大氣對(duì)流層的下部，下至地殼一定深度的風(fēng)化殼這一立體空間的，由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等全部自然地理要素以及人類活動(dòng)對(duì)它們作用的結(jié)果所組成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體。
需要明確的是，理論上的這一“立體空間”在現(xiàn)實(shí)生活中往往是受到一定制約的。如地上空間要受政府對(duì)建筑高度和建筑容積率的限制； 地下空間的礦藏、埋藏物等是否自動(dòng)地歸屬于土地?fù)碛姓撸澜绺鱾�(gè)國家和地區(qū)的規(guī)定不一。在歐洲許多國家，土地所有權(quán)與地下資源所有權(quán)是分開的，國家規(guī)定地下資源屬于政府。這與我國的規(guī)定是一致的。我國政府明文規(guī)定，土地所有權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定與同樣是資本主義國家的歐洲國家不同，其土地所有者同時(shí)擁有地下的一切財(cái)富。在加拿大，隨著現(xiàn)代工業(yè)、交通的發(fā)展，土地上面一定高度的空間不屬于土地?fù)碛姓撸叵侣癫匚镌谟行┦。ㄈ绨泊舐浴⒖笨撕桶柌┡c土地所有權(quán)是分開的，在其他省則附屬于土地所有權(quán)。
此外，土地與土壤（soil）是兩個(gè)不同的概念。土壤是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨(dú)立的歷史自然體。土地與土壤的區(qū)別可從三個(gè)方面加以說明： 一是從相互關(guān)系上看，土壤僅是土地的一個(gè)組成要素，即土地包含土壤； 二是從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，即植物生長供應(yīng)和協(xié)調(diào)營養(yǎng)條件及環(huán)境條件的能力，而土地的本質(zhì)特征是生產(chǎn)力，它是在特定的管理制度下，對(duì)某種（或一系列）用途的生產(chǎn)能力（capability）； 三是從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面，而土壤只是其地表層的一部分，二者在形態(tài)結(jié)構(gòu)上相去甚遠(yuǎn)。
2. 地產(chǎn)（estate in land）的含義
要明確“地產(chǎn)”的含義，有必要先明確“資產(chǎn)”的概念。資產(chǎn)是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的,能夠以貨幣計(jì)量并給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)財(cái)物，包括房屋、土地、機(jī)器設(shè)備等有形物，以及商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形物。“資產(chǎn)”與“財(cái)產(chǎn)”的含義是基本相同的，不過前者多用于經(jīng)濟(jì)，而后者多用于法律黃少安先生認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)的客體，是與主體分離的，能夠被人們擁有的，有使用價(jià)值的稀缺對(duì)象； 資產(chǎn)是特指用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，以求實(shí)現(xiàn)保值和增值目的的財(cái)產(chǎn)； 資本是為追求利潤而投入生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的資產(chǎn)。從概念的外延上看，三者依次縮小（見參考文獻(xiàn)［12］）。。嚴(yán)格來講，資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)在含義上是有區(qū)別的。財(cái)產(chǎn)是金錢、財(cái)物及民事權(quán)利、義務(wù)的總和。其本質(zhì)是一種權(quán)利，即對(duì)一物占有、享用和處置的獨(dú)占權(quán)利，或者說是檢判一經(jīng)濟(jì)物品的排他性權(quán)利，它是從法律角度去認(rèn)識(shí)財(cái)物和權(quán)益的。而資產(chǎn)是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度去認(rèn)識(shí)有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益的。沒有法律效力的財(cái)物和權(quán)益雖然有價(jià)值，但未必是財(cái)產(chǎn)； 而有法律效力的財(cái)產(chǎn)一般來講都是資產(chǎn)。因此，資產(chǎn)往往以財(cái)產(chǎn)的面貌出現(xiàn)。在論及某單位、某個(gè)人的資產(chǎn)時(shí)，它與財(cái)產(chǎn)沒有嚴(yán)格的區(qū)別。在企業(yè)生產(chǎn)中，只有作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)才叫資產(chǎn)，它一般具有增值的要求，而其他財(cái)產(chǎn)則不具有這種要求。
……
新書資訊