《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第2版）/21世紀(jì)經(jīng)濟管理類精品教材》遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序和房地產(chǎn)開發(fā)核心模塊兩條主線，介紹房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理中的基本知識、重要問題和前沿內(nèi)容。全書共分10章：第1章概述了房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律等基本知識和理論；第2章重點介紹房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序；第3-10章分別介紹土地儲備開發(fā)、房地產(chǎn)投資分析、土地使用權(quán)獲取、房地產(chǎn)規(guī)劃和設(shè)計管理、房地產(chǎn)項目管理、房地產(chǎn)營銷、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)融資等各主要模塊。
《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第2版）/21世紀(jì)經(jīng)濟管理類精品教材》可作為經(jīng)濟管理類房地產(chǎn)專業(yè)、物業(yè)管理專業(yè)本科生和高職高專學(xué)生的教材，也可作為從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估、土地與房地產(chǎn)管理部門、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)營銷策劃等從業(yè)人員的參考用書。
《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第2版）/21世紀(jì)經(jīng)濟管理類精品教材》特色： 內(nèi)容新穎——涵蓋了土地儲備開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、融資、房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理各個階段，第2版增加了目前剛剛興起的土地儲備開發(fā)政策、模式及房地產(chǎn)投資信托等新內(nèi)容。 緊貼時代——緊跟我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐，理清最新的房地產(chǎn)開發(fā)流程，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各方主體的責(zé)任義務(wù)，并引入房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的新模式與新理念，包括融資模式、盈利模式、前程物業(yè)管理理念和方法等。 實務(wù)性強——以我國最新的房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最新的運作模式，并附有大量實際的案例來說明，更突出《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第2版）/21世紀(jì)經(jīng)濟管理類精品教材》的實用性。
第1版前言
中國的改革開放已走過30個春秋，取得了令世界矚目的成就。作為中國市場化改革的重要組成部分，房地產(chǎn)市場也寫下了濃墨重彩的篇章。自20世紀(jì)80年代初鄧小平同志提出房改設(shè)想開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走上了市場化的征途。1998年，中國取消了實行近50年的住房福利分配制度，自此房地產(chǎn)市場化改革進入快車道。根據(jù)估算，2009年，中國的房地產(chǎn)交易總額達到5萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰直接關(guān)系到國計民生。
自2003年以來，中國的房地產(chǎn)市場變化較大。從市場角度看，市場供需矛盾緊張，政策調(diào)控頻繁，特別是2007-2009年，市場波動劇烈，一方面市場競爭導(dǎo)致行業(yè)整合加速，另一方面，市場變幻又促使行業(yè)運行模式發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在土地取得和融資兩個方面。這些變化使得原有的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營工作也發(fā)生了一些變化，為此，需要重新梳理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營流程，建立全新的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程。
迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)呼喚對房地產(chǎn)行業(yè)管理的規(guī)范化、房地產(chǎn)企業(yè)運營的穩(wěn)健化以及項目運作的科學(xué)化，這些都對高等教育提出了更高的要求，如何提升專業(yè)教材的科學(xué)性，同時貼近行業(yè)實踐，并結(jié)合國家宏觀調(diào)控措施和相關(guān)政策調(diào)整，及時更新內(nèi)容，成為擺在房地產(chǎn)學(xué)者面前的重要任務(wù)。
基于上述認識，本書以房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，以最新的法律法規(guī)、政策為依據(jù)，結(jié)合行業(yè)內(nèi)最新的運作模式，以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的新流程為主線，系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論、實務(wù)和操作技巧。全書共分為10章，涵蓋了從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本概念、理論到房地產(chǎn)開發(fā)項目運作、房地產(chǎn)營銷、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)融資全過程的必備知識和實踐操作技巧。同時，本書緊跟行業(yè)發(fā)展步伐，創(chuàng)新性地將土地一級開發(fā)、開發(fā)企業(yè)上市、REITs等前沿知識納入其中。學(xué)院派教師和一線操盤人士合作編寫此書，也使其充分體現(xiàn)出理論聯(lián)系實際的特點。
在此次編寫過程中，我們得到了北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、清華大學(xué)出版社和北京中天華房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的大力支持，在此表示衷心感謝。本書在編寫過程中參考了大量論著，除書后所附參考文獻外，還借鑒了其他專家學(xué)者和媒體的許多研究成果與文章，在此不一一列出，一并向著作權(quán)人表示最誠摯的敬意。
由于中國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，尚未走完一個完整的市場周期，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理論也在不斷完善之中，加之編者水平有限，書中難免有不足之處，懇請廣大讀者批評斧正。
編 者
2010年1月
第1章 緒論
1.1 房地產(chǎn)概述
1.1.1 房地產(chǎn)的含義
1.1.2 房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系
1.1.3 房地產(chǎn)的屬性
1.1.4 房地產(chǎn)的分類
1.2 房地產(chǎn)業(yè)概述
1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵
1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的定位與作用
1.2.3 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述
1.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義
1.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點
1.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者
1.4 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律 第1章 緒論
1.1 房地產(chǎn)概述
1.1.1 房地產(chǎn)的含義
1.1.2 房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系
1.1.3 房地產(chǎn)的屬性
1.1.4 房地產(chǎn)的分類
1.2 房地產(chǎn)業(yè)概述
1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵
1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的定位與作用
1.2.3 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述
1.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義
1.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點
1.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的參與者
1.4 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律
1.4.1 房地產(chǎn)市場的概念
1.4.2 房地產(chǎn)市場的分類
1.4.3 房地產(chǎn)市場的影響因素
1.4.4 房地產(chǎn)市場的指標(biāo)
1.4.5 房地產(chǎn)周期
思考與練習(xí)
討論
附錄1-1:1996年以來中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)一覽表
第2章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變
2.1.1 新政引起的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)變化
2.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原有程序及其問題
2.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新程序及其特征
2.2 土地儲備開發(fā)程序概述
2.2.1 土地儲備開發(fā)的概念與內(nèi)涵
2.2.2 土地儲備開發(fā)的工作原則
2.2.3 土地儲備開發(fā)的基本程序
2.3 房地產(chǎn)二級開發(fā)程序概述
2.3.1 投資決策階段
2.3.2 前期工作階段
2.3.3 項目管理階段
2.3.4 經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)階段
思考與練習(xí)
討論
附錄2-1:2002年以來的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主要相關(guān)政策一覽表
第3章 土地儲備開發(fā)
3.1 土地儲備開發(fā)準(zhǔn)備工作
3.1.1 土地儲備開發(fā)計劃編制與審查
3.1.2 土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查
3.1.3 土地儲備開發(fā)實施主體的確定
3.1.4 潛在項目實施主體競爭者前期工作
3.2 土地儲備開發(fā)行政審批
3.2.1 建設(shè)項目用地預(yù)審
3.2.2 項目立項
3.2.3 專業(yè)意見征詢
3.2.4 規(guī)劃意見申報
3.2.5 征地拆遷報批
3.3 土地儲備開發(fā)實施與交付
3.3.1 征地實施程序
3.3.2 征地補償與安置的原則與方式
3.3.3 拆遷實施程序
3.3.4 拆遷工作原則與方式
3.3.5 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
3.3.6 土地儲備開發(fā)項目驗收
思考與練習(xí)
討論
附錄3-1:××縣2009年度土地儲備開發(fā)計劃
附錄3-2:土地儲備開發(fā)案例
……
第4章 房地產(chǎn)投資分析
第5章 土地使用權(quán)獲取
第6章 房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理
第7章 房地產(chǎn)項目管理
第8章 房地產(chǎn)營銷
第9章 物業(yè)服務(wù)
第10章 房地產(chǎn)融資
參考文獻
1.土地使用權(quán)獲取
土地是人們生產(chǎn)和生活必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)，對這種重要且稀缺的資源實行有償使用不僅是實現(xiàn)所有權(quán)的重要方式，而且是商品經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。房地產(chǎn)開發(fā)的成功與土地是息息相關(guān)的，若是沒有取得土地使用權(quán)，再優(yōu)秀的開發(fā)設(shè)想也只能是空中樓閣。尤其是在城市飛速發(fā)展、城市空間拓展越來越困難的今天，怎樣獲得一塊地理位置適合的地塊，是每一個開發(fā)企業(yè)都非常關(guān)心的問題。土地使用權(quán)的獲取隨著經(jīng)濟的發(fā)展和政策法規(guī)的完善，其獲取的方式也在不斷地發(fā)生著變化，目前最主要的三種模式是：①參與土地出讓競爭；②在建項目收購；③入股項目公司。
2.專業(yè)評價與項目核準(zhǔn)
在獲取土地使用權(quán)后，按照國家規(guī)定，需要編寫項目申請報告，向計劃管理部門申請項目立項，核準(zhǔn)項目。
根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)[2006]28號）的規(guī)定，部分房地產(chǎn)二級開發(fā)項目在申請立項前必須進行節(jié)能評估，具體需要節(jié)能評估的項目標(biāo)準(zhǔn)由各地政府規(guī)定。比如，《北京市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查管理辦法》規(guī)定，建筑面積在2萬平方米以上（含）的公共建筑項目和建筑面積在20萬平方米以上（含）的居住建筑項目均須進行節(jié)能評估。再如，《上海市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查管理辦法（試行）》規(guī)定，單體建筑面積在2萬平方米以上（含）的公共建筑項目，建筑面積在20萬平方米以上（含）的居住建筑項目必須委托專業(yè)的咨詢機構(gòu)進行節(jié)能評估。
為了減少投資項目對環(huán)境破壞的風(fēng)險，對于投資項目還需要進行環(huán)境影響評價，建設(shè)項目的環(huán)境影響報告書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：①建設(shè)項目概況；②建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；③建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估；④建設(shè)項目環(huán)境保護措施及其技術(shù)、經(jīng)濟論證；⑤建設(shè)項目對環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析；⑥對建設(shè)項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議；⑦環(huán)境影響評價的結(jié)論。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，部分城市的規(guī)模迅速擴大，城市交通系統(tǒng)壓力較大，為了防止擬投資項目未來對區(qū)域交通產(chǎn)生超負荷壓力，部分大城市要求房地產(chǎn)投資項目必須進行交通影響評價。在北京，交通影響評價的目的是評價和分析建設(shè)項目建成投入使用后，新增的交通需求對周圍交通環(huán)境產(chǎn)生影響的程度和范圍，從而在滿足一定服務(wù)水平的條件下提出對策，減小項目所帶來的負面影響，緩解項目產(chǎn)生的交通量對周圍道路交通的壓力。交通影響評價的主要內(nèi)容有：①項目的研究范圍；②建設(shè)項目背景與現(xiàn)狀交通分析；③建設(shè)項目交通量預(yù)測；④交通影響評價；⑤交通設(shè)施改進和相關(guān)措施；⑥結(jié)論和建議。
由于部分項目在土地儲備開發(fā)階段已經(jīng)進行了環(huán)境影響評價、交通影響評價等專業(yè)評價，是否需要在房地產(chǎn)二級開發(fā)環(huán)節(jié)再次進行此方面的專業(yè)評價，需要根據(jù)項目的具體情況和在土地儲備開發(fā)階段的專業(yè)評價報告結(jié)論而定。
……
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